Begrepet taksering er et paraplybegrep, som rommer ulike typer verdivurderinger og rapporter tilknyttet boligens verdi. Takst er i hovedsak altså en verdifastsettelse av eiendom. 

Det er mange grunner til at man kan ha behov for taksering. I de aller fleste tilfeller handler det om å dokumentere boligens verdi i forbindelse med salg av bolig, søknad om boliglån eller refinansiering. Man kan også ha behov for taksering i forbindelse med forsikringssaker og arveoppgjør. 

Noen takseringer krever en megler, mens andre krever takstmann. En megler utfører verdivurdering og e-takst, mens en takstmann gjerne utfører de mer tekniske vurderingene, som tilstandsrapport og verditakst. En megler og takstmann fokuserer på ulike ting i vurderingen. En megler vil ha mest fokus på boligens markedsverdi, mens en takstmann vil gå dypere inn i den tekniske standarden på boligen. For en komplett taksering av huset anbefales det at man benytter begge parter. 

De siste årene har det blitt vanligere å kun benytte seg av meglerens vurdering ved taksering. Dette settes i sammenheng med utviklingen av e-takst. I 2016 ble e-takst innført som ny bransjestandard for eiendomsmeglere. E-takst følger et standardisert system som stiller større krav til megleren. e-takst gir altså mindre rom for å fastsette salgsverdi basert på skjønn, noe som gir trygghet for både kjøper og selger. Fagfolk advarer imidlertid mot å kun benytte seg av denne vurderingen, særlig ved salg av bolig. Ved boligsalg er det anbefalt å i tillegg innhente en tilstandsrapport, som utarbeides av en takstmann. Selger har et stort ansvar når det kommer til å opplyse om boligens tilstand, og til dette trenger man takstmannens ekspertise.

‍

Mer om hva takst går ut på:

1.1. En komplett guide til takst av bolig

1.2. Forskjellen mellom verdivurdering og takst

1.3. Vår komplette guide til e-takst

En megler vil ofte ha mulighet å gi deg en gratis verdivurdering, enten via en midlertidig kampanje for å stimulere markedet, eller med forbehold om at meglerselskapet får håndtere boligsalget innen en viss tid. Gratis verdivurdering er således et lokketilbud, som også gjør at du relativt enkelt kan innhente flere tilbud. Hent tilbud fra flere meglerkontorer, og gjerne de kontorene med solid kunnskap om det lokale markedet. 

Vær imidlertid oppmerksom på at en gratis verdivurdering gjerne ikke inkluderer e-takst, bransjestandarden for verdivurdering. En e-takst gir deg gyldig dokumentasjon i banken, noe som kreves dersom du for eksempel skal refinansiere. Dersom du mottar en verdivurdering uformell og gratis, vil du gjerne ikke motta e-takst. Det er derfor viktig at du er tydelig på hva du skal benytte verdivurderingen til, og forhører deg om hva som faktisk inkluderes i en gratis verdivurdering. Prisen for en standard e-takst ligger vanligvis mellom 2.000-5.000 kroner.

Etter innføringen av e-takst er det mange som opplever at det ikke er nødvendig å engasjere en takstmann for befaring av boligen. Dette vil imidlertid lønne seg i de aller fleste tilfeller. Takstmannen utarbeider boligens tilstandsrapport, en rapport som gir en detaljert beskrivelse av boligen tilstand. Selv om dette dokumentet ikke er påbudt ved boligsalg, representerer det en grunnleggende trygghet for både kjøper og selger. Mange kjøpere vil med god grunn ikke kjøpe boliger uten tilstandsrapport. Prisen for tilstandsrapport ligger mellom 5.000- 10.000 kroner.

Prisen på de ulike takseringene kan variere mye. Det er derfor lurt å hente inn flere tilbud. Det kan også være lurt å være bevisst svingninger i boligmarkedet. I perioder der megleren og takstmannen har mye å gjøre vil prisen sannsynligvis være høyere. Dersom eiendommen ligger langt unna den som skal gjennomføre takseringen vil dette også påvirke prisen.

For å holde kostnadene på takseringen nede kan du blant annet sørge for at du har hentet inn alt av nødvendig dokumentasjon fra kommune og teknisk etat, og at disse er forskriftsmessig stempet. Da vil du slippe at takstmannen eller megleren må bruke tid på å hente disse opplysningene selv.

‍

Underkapitler om hvilke kostnader man må regne med:

2.1. Hva koster en verdivurdering? 

2.2. Alt om hvordan du kan få gratis verdivurdering

2.3. Hva koster taksering av hus?

Det finnes flere begreper innenfor taksering av bolig som kan synes delvis overlappende. Videre redegjøres det for forskjellene, slik at det blir enklere å vite hva du har behov for i forbindelse med din taksering.

Verdivurdering: Verdivurdering og e-takst brukes ofte om hverandre. Begrepene er tett knyttet sammen, men ikke helt det samme. En verdivurdering utføres av en megler og sier noe om hva megleren mener man kan få for eiendommen i markedet. Vurderingen er basert på faktorer som sammenlignbare boliger i området, størrelse og standard. Tidligere var verdivurdering en mindre omfattende prosess, som kunne overleveres fra megler til selger muntlig. Det var også få regler for hvordan vurderingen skulle gjennomføres. I dag er e-takst den nye bransjestandarden for verdivurdering. E-takst følger en rekke retningslinjer, og leveres elektronisk til bank og kunde. Det vil altså si at en megler først gjør en godt standardisert verdivurdering, og sender deg og banken e-takst på e-post. 

E-takst: E-takst brukes dersom man av ulike grunner ønsker å dokumentere boligens verdi overfor for banken og eventuelle kjøpere. Både du og banken mottar e-takst etter meglerens befaring og vurdering. Banken får altså direkte tilgang til meglerens vurdering, samt tidligere e-takster fra de siste seks månedene. E-takst legger grunnlaget for boligens prisantydning. Da E-takst i stor grad baseres på statistikker, har den relativt liten teknisk dybde. Derfor vil man også gjerne ha behov for en tilstandsrapport ved boligsalg. 

Tilstandsrapport: Viser til ulike rapporter utarbeidet av en takstmann. En tilstandsrapport dokumenterer boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Herunder det elektriske anlegget, vvs, geologiske forhold, brannteknisk, arealmåling, gjennomgang av relevant dokumentasjon og egenerklæringsskjema fra eier m.m. Rapporten følger unik norsk standard, og koster vanligvis et sted mellom 5.000-7.000 kroner.

Boligsalgsrapport: En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport og vektlegger faktorer som er relevante ved eierskifte av bolig. Rapporten inneholder en grundig dokumentasjon av boligens tekniske tilstand. Rapporten er utformet for å minimere konfliktnivået mellom kjøper og selger, som innebærer at rapporten særlig fokuserer på de forholdene som er gjengangere i juridisk sammenheng.

Prisantydning: Prisantydningen er den prisen en bolig annonseres med. Prisantydningen tar  utgangspunkt i verdivurderingen, men tar også hensyn til selgers ønsker. Prisantydningen ligger derfor gjerne noe over selve verdivurderingen.

Verdi- og lånetakst: Utarbeides av en takstmann og sier noe om boligens tekniske verdi. Verdien danner grunnlaget for lånetakst, som altså er den maksimale summen banken burde låne ut basert på takstmannens vurdering. Verdi- og lånetakst formulerer hva det ville kostet å bygge samme bolig i dag. Denne typen taksering benyttes særlig i forbindelse med arv og overtakelse av bolig, der boligen altså ikke skal ut på det åpne markedet. 

Webtakst og e-tiq: Webtakst  og E-tiq er bransjestandard for takstmannen i forbindelse med å utarbeide verdi- og lånetakst. Det fungerer i stor grad på samme måte som e-takst i den forstand at informasjonen kan behandles direkte i bankens saksbehandlingssystem.

Egenerklæringsskjema: Dette skjemaet fylles ut av selger i forbindelse med taksering av boligen. I skjemaet er selger pliktig til å oppgi alt han eller hun vet om negative, så vel som positive, forhold ved boligen.

Reklamasjonstakst: Reklamasjonstakst er en takst som benyttes i forbindelse med eierskifte der det foreligger reklamasjon. Reklamasjonstakst er en form for tilstandsrapport, som på en objektiv måte sier noe om de økonomiske konsekvensene av boligkjøpet. I praksis innebærer det en beregning av reparasjonskostnader. Rapporten gjør ingen juridiske vurderinger.

Skadetakst: Dersom du skal ha igjen penger på forsikringen, på grunn av for eksempel fuktskader, brann, naturkatastrofer o.l, vil forsikringsselskapet kreve skadetakst. Skadetakst gjennomføres av en takstmann.  

Våtromsrapport: En våtromsrapport inneholder en beskrivelse av tilstanden til våtrom og kjøkken. Kostnadsoverslag for utbedringer inkluderes dersom dette er aktuelt.

Landbrukstakst: Brukes for å taksere landbrukseiendom med konsesjonsplikt.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til takst:

3.1. Alt du trenger å vite om landbrukstakst

3.2. Vår komplette guide til lånetakst

3.3. Alt du bør vite om tilstandsrapporter

Når du skal ha takstmann eller megler på befaring, er det en rekke dokumenter du bør ha tilgjengelig. Kan du legge frem de nødvendige dokumentene på befaringsdagen vil du spare både tid og penger, ettersom takstmannen slipper å benytte sin tid på innhente dokumentasjon på dine vegne. Det er mange dokumenter som skal kontrolleres, som hjemmelsdokumenter, registerbetegnelse, arealer m.m. Ulike boliger krever imidlertid ulike typer dokumentasjon. Her lister vi opp hvilke dokumenter du bør innhente, slik at du lykkes med takseringen.

Alle bør ha tilgang til:

• Tidligere takst
• Tegninger (Plantegninger og fasade)
• Kjøpekontrakt
• Skjøte
• Forsikringsbevis
• Oversikt over offentlige og kommunale avgifter

Dersom boligen har blitt pusset opp kan du med fordel fremlegge dokumentasjon på dette. Har det blitt utført oppussing av våtrom er det særlig viktig å dokumentere at det er gjort av fagfolk. Disse dokumentene vil gjøre det lettere å vurdere boligens verdi. Det er også enkelte dokumenter som skiller seg fra ulike en boligtype til en annen. Under ser du hvilke.

Enebolig, rekkehus, eid bolig:

• Oversikt over kommunale avgifter
• Ligningsverdi (fra selvangivelsen)
• Ferdig utfylt egenerklæringsskjema
• Målebrev eller delingsforretning
• Situasjonskart
• Brukstillatelse
• Offentlige godkjennelser i tilknytning til f.eks. ildsted, elektrisitet o.l.

Borettslag eller aksjeleilighet:

• Målebrev
• Regnskap, årsberetning og årsoppgave fra siste år
• Informasjon om hvem som er forretningsfører
• Leiekontrakt
• Husleieblankett
• Vedtekter
• Ligningsverdi (fra selvangivelsen)

Boligsameie:

• Regnskap, årsberetning og årsoppgave fra siste år
• Informasjon om hvem som er forretningsfører
• Oversikt over fellesutgifter og gjeld
• Ligningsverdi (fra selvangivelsen)
• Vedtekter
• Skjøte

For næringstakst kreves det i tillegg annen type dokumentasjon. Dette er fordi leieinntektene i stor grad legges til grunn for vurderingen. I tillegg til mye av dokumentasjonen som er nevnt ovenfor kreves det også:

• Oversikt over alle leietakere. Dette innebærer opplysninger om priser, arealer, kontrakter, tilleggskostnader for fellesutgifter og fellesarealer. Det inkluderer også reguleringsklausuler og løpetider.
• Oversikt over reguleringsplaner og offentlige påbud
• Oversikt over tidligere og kommende driftsutgifter, samt utbedringskostnader basert på budsjett og prognoser

Det anbefales at man lager en sjekkliste over dokumentasjonen som kreves for din boligtype, før befaringen. Det aller meste kan du enkelt fremskaffe ved å ta kontakt med kommune og teknisk etat.

‍

Mer om gode taktikker for å lykkes med takseringen:

4.1. Hvordan går du frem når du skal selge hus?

4.2. Alt du må vite om å selge leilighet

4.3. Alt du trenger å vite om salg av arvet bolig

Dersom du har behov for taksering, tar du kontakt med en megler eller takstmann for befaring. En befaring kan foregå noe ulikt etter hvilken type taksering du trenger, men du må regne med at befaringen inkluderer alle rom i boligen. Det anbefales gjerne at du lar både megler og takstmann komme på befaring, ettersom de fokuserer på ulike ting og har sine særlige spesialfelt. Dette kommer allikevel an på hva takseringen skal brukes til. Takstmannens tekniske kunnskaper kombinert med meglers kunnskaper om det lokale boligmarkedet vil gi et godt bilde av boligens faktiske markedsverdi, både for kjøper og selger. Kontakt gjerne flere aktører for å få konkurrerende tilbud. Det finnes mange nettjenester som lar deg sammenligne tilbud gratis og effektivt. 

Befaring fra en takstmann vil gjerne foregå ved at vedkommende benytter måleinstrumenter for å kartlegge fukt og areal, ved siden av den visuelle befaringen. Befaringen følger en standardisert liste med punkter som skal gjennomgås. Under befaringen vil du måtte fylle ut takstmannens egenerklæringsskjema, der du redegjør for feil og mangler du kjenner til. Du vil også måtte oppgi eventuelt arbeid som har blitt gjort. På selve befaringsdagen vil takstmannen gå gjennom rom for rom og måle opp, sjekke vinduer, gulv, tak og vegger. En grundig befaring kan ta alt fra 2-3 timer til en hel arbeidsdag.

Det kan være lurt å gjøre noen forberedelser før takstmannen kommer. Det kan lønne seg å ha all dokumentasjon tilgjengelig, som kjøpekontrakt, forsikringsbevis, plantegninger, skjøte, tidligere takst, ligningsverdi i selvangivelsen og så videre. Dersom du skal dokumentere oppussing, bør du ha dette klart. Da kan du spare både tid og penger.  

Du må gjerne rydde litt, slik at takstmannen kommer lettere til. Ta gjerne en rens av sluk på våtrom og rydd under kjøkkenvasken. Dersom det er snakk om enebolig eller rekkehus må du huske å sikre tilgang til kjeller og loft. Dette er viktig for at takstmannen skal kunne undersøke og måle fukt. I forbindelse med den utvendige befaringen bør du fjerne eventuelle ting som skjuler grunnmuren. Sørg for at tak og dreneringssystemer kan vurderes. Husk at de delene som takstmannen ikke får tilgang til vil heller ikke være med i vurderingen. Rapporten vil slik være mangelfull. Takstmannen bør altså ha fri tilgang til hele eiendommen. Når takstmannen er ferdig med vurderingen, vil du få denne tilsendt. Det tar som regel 3-4 virkedager. 

Mens takstmannen fokuserer på boligens tekniske verdi, er megleren i større grad opptatt av markedsverdien. Det er statistikker som legger grunnlaget for e-taksten, noe som minimerer sjansen for at verdivurderingen og prisantydningen settes unaturlig høyt. I tillegg justeres markedsverdien i forhold til faktorer som utsikt, solforhold, samt innvendig og utvendig standard. Vurderingen danner grunnlaget for prisantydningen, men her kan du også formulere dine forventninger. På befaringen vil megleren kunne gi deg tips og råd om hvordan du kan maksimere boligens salgsverdi ved hjelp av opppussing eller styling. Ofte er det ikke nødvendig med store og dyre endringer for å løfte helhetsinntrykket.

Megleren benytter gjerne et par timer på befaringen. Dette er imidlertid avhengig av størrelsen på boligen. Det er vanlig at du er tilstede under befaringen, slik at megleren har mulighet til å stille spørsmål. Det er ikke alltid at megleren har behov for å sjekke kjeller og loft, men som et minimum pleier de å ta bilder av fasade, bad og kjøkken.

Det tar noen virkedager før du kan regne med å motta e-takst fra megleren. Etter befaringen vil gjerne megleren gi deg et tilbud med en tentativ fremdriftsplan og strategi for markedsføring og salg, basert på eiendommens muligheter, utfordringer og potensielle målgruppe.

‍

Underkapitler om hvordan man går frem for å få takst:

5.1. Hvordan øke verdien på boligen gjennom boligstyling?

5.2. Vil oppussingen føre til at boligen øker i verdi? 

5.3. Hvordan finne rett megler til verdivurderingen?

De senere årene er det mye som har skjedd innenfor taksering av eiendom. Selv om det kan virke forvirrende med overlappende begreper og mengder av rapporter, er systemene først og fremst utviklet for å beskytte partene involvert i salg eller overføring av eiendom. Hvis du er usikker på hvilken type taksering du har behov kan du ta kontakt med et meglerkontor eller takseringsfirma for informasjon. 

Dersom du har hentet verdivurdering fra flere meglere kan du oppleve at vurderingene varierer.  Selv om det kan være fristende å velge megleren som gir deg den høyeste verdivurderingen, er det imidlertid god grunn til å lure på hvorfor den er høyere enn de andre. Det hjelper ikke at verdivurderingen er høy dersom den ikke er realistisk. Verdien på boligen din styres i stor grad av tilbud og etterspørsel. Den beste verdivurderingen er derfor den som treffer markedet best. Det er også verdt å merke seg at en verdivurdering ikke er noen eksakt vitenskap, men et kvalifisert estimat.

‍

Mer om våre beste råd om takst:

6.1. Les vår komplette guide til verdien av en bolig

6.2. Finn megler til verdivurdering i Oslo

6.3. Hvordan velge megler?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange med behov for taksering, stiller seg:

‍

Spørsmål:

Jeg skal selge bolig selv. Kan jeg gjøre en egen taksering av boligen?

Svar:

Å selge bolig selv er et svært ambisiøst prosjekt. Det er ingen lov som sier at du ikke kan gjøre en verdivurdering på egenhånd, men det anbefales i det minste at du bestiller en tilstandsrapport fra takstmann. Svært få vil kjøpe bolig uten at det foreligger en slik rapport, og som selger er du lovpålagt å informere om boligens tilstand. I vår guide til å selge bolig selv gir vi deg de beste rådene når du skal selge bolig privat. Her finner du også gode råd til hvordan du går frem når du skal sette en prisantydning selv.

‍

Spørsmål:

Jeg er ikke fornøyd med takstmannens vurdering. Hva gjør jeg?

Svar: 

En takstmanns vurdering skal i utgangspunktet være svært objektiv. Det er imidlertid verdt å legge merke til at takstmann ikke er en beskyttet tittel. Hvem som helst kan i utgangspunktet kalle seg dette. Det er dog en rekke ulike sertifiseringsordninger ute, og det anbefales at du benytter deg av en som er sertifisert. Takstmannen bør være tilknyttet Norges Takseringsforbund (NTF) eller Norges Ingeniør- og Teknologiorganisasjon (NITO). Dersom du benytter deg av en sertifisert takstmann, men allikevel opplever avvik, ville jeg først og fremst snakket med vedkommende. Kanskje er det noe du har misforstått eller noe som er formidlet feil. Dersom du etter dette fortsatt ikke er fornøyd, er det ingenting i veien for å innhente en ny vurdering. Prisen for flere vurderinger kan imidlertid bli høy.

‍

Spørsmål:

Jeg vurderer å legge ny isolasjon på loftet i forbindelse med boligsalg. Vil dette øke verdien på boligen?

Svar:

Det er vanskelig å gi et entydig svar på dette spørsmålet, men dersom du skal selge et eldre bolighus med svært dårlig isolering, kan dette bidra til å øke verdien på boligen. Samtidig er isolering et relativt enkelt tiltak, som mange boligkjøpere kanskje tenker de kan gjøre selv. Snakk gjerne med megleren din om hva vedkommende tror om verdiøkning i dette tilfellet. Les også Boligsmart sine 10 beste tips til isolering av loft.

De fleste ønsker å få mest mulig igjen for boligen sin, og ønsker derfor også en god taksering. For best mulig taksering anbefaler vi at du benytter både takstmann og megler til å vurdere boligen. Husk at takst og verdivurdering ikke er det samme som hverken prisantydning eller salgspris. En megler med erfaring vet hvordan legge press på en budrunde slik at du forhåpentligvis får den prisen du ønsker deg. Ved en realistisk vurdering vil du også være godt forberedt dersom noen skulle komme med et skambud i budrunden. 

Dersom du ikke skal selge, men kun er nysgjerrig på boligens verdi, kan en verdivurdering på nett være et godt alternativ. Dette gir imidlertid kun et estimat, og kan ikke benyttes som dokumentasjon overfor banken. 

På Meglersmart finner du et omfattende magasin med råd og tips vedrørende boligsalg. Her kan du lese mer om blant annet utforming av prospekt, gode tips til visningen og hvordan overdragelse av eiendom mellom søsken foregår.