Kort fortalt er et prospekt, eller en salgsoppgave som det også kalles, en beskrivelse av en bolig som skal selges. Prospektet har til hensikt å gi potensielle kjøpere og interessenter viktig informasjon om boligen, slik at kjøperen kan ta et opplyst valg. Informasjonen i prospektet må tilpasses målgruppen som skal lese det og bør inkludere alle relevante opplysninger om boligens tilstand og om det er visse rettigheter eller forpliktelser knyttet til boligen. I tillegg må prospektets markedsføring reflektere målgruppen. Et prospekt består hovedsakelig av en selgende del med markedsføring, en lovpålagt del med offentlige opplysninger om boligen, samt en byggteknisk del som har til hensikt å gi utfyllende informasjon om boligens tilstand.

Siden prospektet både skal gi potensielle kjøpere pålitelig informasjon om boligen og samtidig markedsføre den for salg, er det fort å møte på utfordringer når man skal lage et prospekt. På den ene siden er det viktig å vise frem boligen fra sin beste side, mens på den andre siden er det minst like viktig å opplyse om eventuelle feil og mangler ved boligen. Begge hensyn må balanseres så godt som mulig. Hvis du selv skal kjøpe bolig, bør du ta deg god tid til å lese prospektet før du går på visning. På den måten får du informasjonen du trenger på forhånd og du kan stille relevante spørsmål når du kommer på visning.

Eiendomsmeglingsloven og Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig danner grunnlaget for lover og regler om prospekt. I tillegg vil bransjen få pålegg fra Finanstilsynet fra tid til en annen. Noen ganger blir boliger annonsert før en salgsoppgave foreligger, og dette er i følge Forbrukertilsynet og Finanstilsynet brudd på god meglerskikk. Eiendomsmeglingsloven regulerer prospektets innhold. I følge loven skal prospektet blant annet inneholde informasjon om grunnarealer, byggemetode og alder, boligens ligningsverdi, opplysninger om eierforhold, brukstillatelse eller ferdigattest og muligheter for å leie ut boligen.

Prospekt er ikke bare nyttig i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Mange ønsker også å få tak i gamle prospekt i forbindelse med oppussing av hjemmet. For å få finne disse, kan du kontakte meglerhuset som sto for salget av boligen den gangen og høre om de fortsatt har salgsoppgaven. Er man heldig, kan man også finne prospektet for en aktuell bolig ved å søke opp adressen i Google. Hvis det er snakk om en eldre bolig, er det mulig å henvende seg til Arkivverket.

‍

Mer om prospekter og å selge bolig:

1.1. Hvordan gjennomføre en visning

1.2. Hele prosessen med å selge bolig

1.3. Hvordan boligstyling kan hjelpe deg med å selge boligen din

Ved bruk av megler, vil prisen for prospekt ofte være inkludert i pakken for markedsføring og annonsering. Hvor stor andel av utgiftene prospektet utgjør avhenger blant annet av om megleren leier inn profesjonell fotograf eller boligstylist. Dessuten er det visse prisforskjeller mellom meglere. Ved å overlate jobben med å utarbeide prospekt til en eiendomsmegler, kan du imidlertid være trygg på at du får et godt resultat. Meglere har som regel god trening i å skrive selgende tekster, de har maler som sørger for at prospektet blir seende profesjonelt ut og de vil sørge for at du får med gode bilder av boligen.

Det er imidlertid ikke uvanlig å gjøre deler av jobben selv. Med litt grunnleggende kunnskaper om fotografering og databruk, kan resultatet bli mer enn godt nok. Hvor mye det vil ende opp med å koste hvis du gjør jobben selv, avhenger av hvor mye du selv ønsker å legge i det. Det er mulig å designe og trykke et prospekt til 1000 - 1500 kroner, men resultatet blir sannsynligvis bedre hvis du investerer mer penger i prosjektet. Når det gjelder markedsføringsdelen, må du sørge for å gjøre boligen så attraktiv som mulig og ta gode bilder. Som regel vil det ikke være tilstrekkelig med bilder tatt av et mobilkamera. Hvis du ikke har kompetanse på fotografering selv, har du kanskje en god venn som kan hjelpe deg og da er det fort gjort å spare noen tusenlapper. Husk at teksten må selge inn boligen så godt som mulig. For å få hjelp til utforming, kan du søke opp maler på nettet.

Når du har lagd et prospekt du er fornøyd med, kan du levere det til et trykkeri. Prisene der ligger vanligvis omkring 3000 kroner for 50 brosjyrer med et enkelt format. Hvis du ønsker et hardcover, må du regne med å betale opp mot 10.000 kroner. Noen trykkerier spesialiserer seg dessuten på prospekt og kan gi deg gode råd til selve utformingen.

Når det gjelder den lovpålagte delen av prospektet, anbefales det å overlate jobben til en eiendomsmegler. Her må det innhentes viktig informasjon om kommunale avgifter, reguleringsplaner, brukstillatelser og mer. Ved å overlate denne jobben til megler, kan du være sikker på at du har det formelle i orden.

Den byggtekniske delen av prospektet utarbeides av en takstmann. Takstmannen kan lage en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Prisen på en boligsalgsrapport kan variere fra 5000 til 10.000 kroner, mens en tilstandsrapport kan koste alt fra mellom 5000 til 20.000 kroner. Prisen for rapportene vil i begge tilfeller avhenge av størrelsen på boligen du skal selge. Det er ikke lovpålagt å legge frem en tilstandsrapport, men den gir en svært utfyllende teknisk beskrivelse av boligens forfatning og vil ofte gi ekstra trygghet til potensielle kjøpere.

‍

Mer om kostnader du må regne med:

2.1. Hvor mye det koster å selge bolig

2.2. Hva meglerprovisjon er og hvordan det påvirker ditt salg

2.3. Pris for bruk av eiendomsmeglere i Oslo

Det er ikke uvanlig at man finner ulike typer rapporter og vurderinger i et prospekt. Mange kan høres like ut, men det kan være lurt å gjøre seg kjent med forskjellene på rapportene og vite hva de faktisk forteller deg. Nedenfor gjør vi rede for rapporter og vurderinger som er vanlig å legge ved i en salgsrapport:

Verditakst

Det er vanlig å se verditakst i forbindelse med boligvisninger. Verditakst er en verdivurdering av boligen utarbeidet av en takstmann. Taksten er imidlertid ikke særlig grundig, da den kun forteller deg om det som kan sees på overflaten. Informasjon om boligens tekniske tilstand er svært begrenset og derfor er verditaksten ofte gjenstand for konflikt i forbindelse med boligsalg. Dersom prospektet kun inneholder en verditakst, er det grunn til å stille spørsmål om hvorfor det ikke foreligger en mer omfattende gjennomgang av eiendommens forfatning.

Boligsalgsrapport

Boligsalgsrapporter er designet nettopp for salg av bolig. Rapporten inkluderer nyttig informasjon om boligens tekniske tilstand, herunder vurdering av viktige rom som kjøkken, bad og kjeller, samt en forenklet vurdering av el-anlegg og det rent branntekniske. Rapporten følger en norsk standard som heter NS 3600 og bruker et system for å beskrive tilstandssvekkelser med tilstandsgrader fra 0 til 3, slik at det skal være enkelt for leseren å raskt få oversikt over de viktigste forholdene i boligen. En boligsalgsrapport er med andre ord systematisk og gir utfyllende informasjon om de forhold som er viktige å vite om ved et eierskifte.

Tilstandsrapport

Det er vanlig å blande boligsalgsrapporter og tilstandsrapporter. Selv om disse er like i den forstand at de gir en utfyllende beskrivelse av boligens tekniske status, er de først og fremst forskjellige fordi de gjerne brukes til ulike formål. Mens en boligsalgsrapport er innrettet nettopp mot boligsalg, kan en tilstandsrapport brukes til mye mer. I en tilstandsrapport får du en svært grundig beskrivelse av boligens tekniske tilstand, samt verdifull informasjon om behov for vedlikehold og utbedringer. Derfor er ikke tilstandsrapporten bare nyttig i forbindelse med salg av bolig. Den kan også innhentes dersom boligeier bare ønsker å vite hva slags oppgraderinger som trengs i hjemmet eller i forbindelse med forsikringssaker.

‍

‍Mer om rapporter og vurderinger i prospektet:

3.1. Forskjeller mellom verditakst og verdivurdering

3.2. Hva en boligsalgsrapport er, og hva som er viktig å huske på

3.3. Hva en tilstandsrapport er, og hva den skal inneholde

Et prospekt kan være nyttig både for kjøper og selger, men på ulikt vis. På samme måte kan det fort få store konsekvenser for begge parter dersom det ikke foreligger noe prospekt. Ved kjøp av bolig har man ikke angrerett og derfor er det desto viktigere at du skaffer deg all tilgjengelig informasjon før du bestemmer deg for å kjøpe. I et prospekt vil du som kjøper kunne få viktig informasjon om den byggtekniske tilstanden. Uten et prospekt som gir deg denne informasjonen, risikerer du å kjøpe en bolig som etter kort tid vil trenge kostbare reparasjoner og utbedringer. 

Hvis mangler ved boligen fremgår av prospektet, kan dette påvirke prisen du er villig til å betale for den, og du kan sammenligne den aktuelle boligen med andre boliger på et solid grunnlag. Det er ikke obligatorisk å legge ved boligsalgsrapport eller tilstandsrapport med prospektet, men hvis ikke slike rapporter er inkludert, bør du prøve å skaffe deg oversikt over den tekniske forfatningen på boligen før du bestemmer deg for å kjøpe.

Vanligvis får du utdelt et prospekt når du drar på visning, men det anbefales å laste det ned å kikke grundig gjennom på forhånd, slik at du har god oversikt og kan forberede spørsmål før du ankommer visningen.

Salgsrapporten er også viktig for selger. Først og fremst vil prospektet redusere sjansene for at det oppstår konflikter i etterkant. Hvis du ikke opplyser om feil eller mangler ved boligen, risikerer du har kjøper klager når feilene oppdages på et senere tidspunkt. Det lønner seg å gi en ærlig beskrivelse av boligen. Dette får man ved å innhente en boligsalgsrapport, tilstandsrapport eller en kombinasjon med begge deler. På den måten sørger du for å oppfylle din opplysningsplikt og du forebygger fremtidige konflikter. I tillegg kan et prospekt indirekte være med på å øke prisen på boligen din. Dersom du får utarbeidet et prospekt som tiltrekker interesse, vil flere potensielle kjøpere melde seg og den økte konkurransen kan presse opp prisen. Sørg for å gjøre prospektet tilgjengelig for nedlasting i god tid før første visning.

‍

Mer om hva som er viktig for kjøper og selger:

4.1. Hva det koster å få utarbeidet en tilstandsrapport

4.2. Alt du må huske på i forbindelse med overtakelse av bolig

4.3. Hvordan du kan selge bolig uten eiendomsmegler

Et prospekt består vanligvis av tre deler med forskjellige formål. Nedenfor redegjør vi for de ulike delene.

Den selgende del: I den første delen av prospektet vil markedsføring stå i hovedfokus og målet er å selge inn boligen til potensielle kjøpere. Denne delen skal gi et godt førsteinntrykk av huset i form av tekst og bilder. Her trenger du ikke å være beskjeden, siden formålet tross alt er å selge, men pass på at opplysningene du gir er korrekte og ikke direkte misvisende. Det er ikke uvanlig å bruke flotte bilder av utsikten eller attraksjoner i nærområdet. Eiendomsmegler kan gi deg gode råd om hvordan boligen din best kan markedsføres i det lokale området der du bor.

Den lovpålagte del: Den lovpålagte delen utarbeides av eiendomsmegler som innhenter nødvendige opplysninger. I denne delen finner kjøperen viktig informasjon om kommunale avgifter, muligheter til å leie ut, byggeplaner fra kommunen dersom det finnes, heftelser og rettigheter knyttet til boligen, brukstillatelse, eierforhold og andre opplysninger som er viktig for kjøper å ha oversikt over.

Den byggtekniske del: Den byggtekniske delen inneholder informasjon om boligens tekniske tilstand, som regel i form av en boligsalgsrapport, eventuelt supplert med en tilstandsrapport. Det er ikke lovpålagt å ha med den byggtekniske delen i prospektet, men det anbefales sterkt for å unngå fremtidige konflikter. Som selger er du etter avhendingsloven pliktig til å opplyse om mangler eller andre forhold som kan påvirke salgsprisen. Rapporten utarbeides av en takstmann som går gjennom hele boligen og beskriver dens fysiske forfatning i detalj. I tillegg til å inneholde opplysninger om nåværende tilstand, kan du også finne informasjon om fremtidige behov for utbedringer, og dette kan igjen påvirke din verdisetting av boligen. Vanligvis er den byggtekniske delen å finne på slutten av prospektet, men som kjøper er det viktig at du setter av god tid til å lese denne.

‍

Mer om prospektet fra start til slutt:

5.1. Hva du kan forvente av profesjonell boligstyling

5.2. Hva det koster å engasjere takstmann

5.3. Hvordan en budrunde foregår

‍Last ned prospekt i forkant av visning: Som selger må du huske å gjøre prospektet tilgjengelig på nett slik at det kan lastes ned av potensielle kjøpere. Som kjøper er det lurt å gå nøye gjennom prospektet før du drar på visning, slik at du kan skaffe deg god oversikt over all informasjon knyttet til boligen. Skriv gjerne ned spørsmål du lurer på mens du gjennomgår prospektet. Da kan du stille disse til selger eller megler mens du er på visning. Før i tiden var det vanlig at man måtte kontakte megler og oppgi personopplysninger for å få tilgang til prospektet. I dag er det imidlertid slik at prospektet skal kunne lastes ned på nett. Dette har gjort det enklere å være forbruker på boligmarkedet. God tilgjengelighet til prospekter gjør det dessuten mulig å sammenligne flere boliger med hverandre, slik at det blir enklere å vurdere alternativene før man drar på visning.

Ikke overse detaljer: Prospekter kan inneholde en del teknisk informasjon som kan være vanskelig å forstå. Det kan være alt fra reguleringsplaner fra kommunen til svært tekniske beskrivelser i tilstandsrapporten. Hvis det er noe som fremstår uklart eller som du ikke riktig forstår, bør du ikke nøle med å spørre eiendomsmegler. Du kan gjerne spørre på e-post slik at du får et skriftlig svar. Boligkjøp er en stor investering for de fleste og da er det viktig at du kjenner til alle detaljene rundt kjøpet. Det samme gjelder dersom du oppdager motstridende informasjon i prospektet. Det er ikke uvanlig at markedsføringsdelen inneholder informasjon som ikke ser ut til å stemme overens med det som fremgår av boligsalgsrapporten. I slike tilfeller bør du spørre hva som er riktig informasjon og sørge for å få et skriftlig svar.

Opplysningsplikt og klagerett: Selger har plikt til å opplyse om eventuelle feil og mangler ved boligen og ofte vil disse fremgå av prospektet. Hvis selger har opplyst om slike mangler i prospektet og du ikke har lest det, vil du som kjøper stå med ansvaret og du kan i slike tilfeller miste klageretten. Derfor bør du bruke god tid på å sette deg inn i alle opplysningene som fremgår av prospektet, inkludert utgifter og heftelser som kan være tilknyttet boligen.

‍

Mer om gode råd om prospekt:

6.1. Hvorfor du bør vurdere å skaffe boligselgerforsikring

6.2. Hva som dekkes av en boligkjøperforsikring

6.3. Hvordan du kan få en verdivurdering på nett

Nedenfor har vi samlet et utvalg av spørsmål og svar som angår mange i forbindelse med temaet prospekter:

‍

Spørsmål:

Må jeg dele ut prospekt på visning?

Svar:

Du må ikke nødvendigvis dele ut prospekt på visning, da alle skal ha tilgang til prospektet gjennom boligannonsen. Det kan likevel være lurt å ha noen eksemplarer trykket for å holde oppe interessen hos potensielle kjøpere.

‍

Spørsmål:

Går forsikringsselskapet god for at alt er i orden med boligen dersom det fremgår av prospektet at selger har tegnet boligselgerforsikring?

Svar: 

Ofte vil det fremgå av salgsprospektet at selger har tegnet boligselgerforsikring. Dette betyr imidlertid ikke at forsikringsselskapet går god for at alt er i orden med boligen. Det betyr bare at det er forsikringsselskapet som behandler reklamasjon fra kjøper og at forsikringsselskapet er betalingsdyktig. Som kjøper kan du vurdere å skaffe deg boligkjøperforsikring. Dette vil gi deg rett på juridisk hjelp hvis problemer oppstår etter overtakelse.

‍

Spørsmål:

Hva er et egenerklæringsskjema?

Svar:

Vedlagt i salgsprospektet skal du finne et egenerklæringsskjema. Her svarer selger på en rekke spørsmål knyttet til boligens tilstand ut i fra det selger vet. Hvis du skal selge bolig og fyller ut egenerklæringsskjemaet, er det viktig at du svarer så ærlig som mulig. Det er ikke alltid man vet alle detaljer om boligen, og i slike tilfeller skal du krysse av for «vet ikke». Egenerklæringsskjemaet er et nyttig hjelpedokument som gjør det enklere for selger å overholde informasjonsplikten overfor potensielle kjøpere.

‍

Spørsmål:

Finnes det reklamasjonsfrist knyttet til kjøp av bolig?

Svar:

Ja. Reklamasjonsfrist reguleres av avhendingsloven § 4-19. Det finnes to forskjellige reklamasjonsfrister og det er viktig å vite forskjellen mellom dem. Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år fra overtakelse av bolig. Etter dette har du som hovedregel ikke anledning til å reklamere over mangler. Den relative reklamasjonsfristen er imidlertid den viktigste. Denne fristen løper fra tidspunktet da kjøper ble klar over mangelen eller burde ha blitt klar over mangelen. Den relative reklamasjonsfristen er på 2 til 3 måneder og den korte fristen henger sammen med boligkjøpers undersøkelsesplikt.

Det å selge eller kjøpe bolig er blant de viktigste avgjørelsene vi tar i livet. Ved å få utarbeidet et grundig salgsprospekt sørger du for at salgsprosessen skjer etter boka. Det er imidlertid mye annet du må sette deg inn i når du skal kjøpe eller selge bolig. I våre artikler på Meglersmart finner du nyttig informasjon om alt som har med boligsalg å gjøre. Du kan blant annet lese om hvordan en bolig verdsettes og hva en E-takst er.

Selv om et prospekt kan bidra til å forhindre konflikter, er det ingen garanti for å unngå juridiske tvister. Skulle du ha behov for juridiske råd, kan du se nærmere på artiklene våre hos Advokatsmart. Her får du blant annet en komplett guide til reklamasjon og du får vite hva som skal til for å kunne heve et boligkjøp. Er du misfornøyd med boligkjøpet ditt, kan du også lese mer om rettighetene dine hos Forbrukerrådet.

Forhåpentligvis går alt smertefritt slik at du snarlig kan komme i gang med flyttingen. Da kan du ha nytte av artiklene våre hos Flyttesmart. Her finner du ut hvordan du kan finne et rimelig flyttebyrå og hvor mye det koster å leie flyttebil.