Når du annonserer en bolig for salg, gjøres dette med en prisantydning, slik at potensielle kjøpere vet om de overhodet har mulighet til å by på boligen eller ikke. Prisantydningen skal være en pris som du som selger er villig til å selge for, men den må også samsvare med markedet boligen skal selges i. Dersom prisantydningen settes for høyt vil du gå glipp av potensielle kjøpere, og dersom den settes for lavt kan det føre til beskyldninger om lokkepris.

Det ligger mye arbeid bak en godt beregnet prisantydning, og den vil være basert på blant annet boligens standard, utseende og beliggenhet, salgspris på tilsvarende boliger i området og informasjon fra deg som eier. Målet er at prisantydningen skal ligge så nært opp til salgssummen som mulig, men det er markedet og antall interessenter som i bunn og grunn avgjør hvor mye boligen er verdt, og hva den ender opp med å selges for. De fleste boliger blir imidlertid solgt rundt prisantydningen.

Hva ser megler etter?

Med mindre du velger å selge bolig uten megler, er det megler som setter prisantydningen i samråd med deg som boligselger. Dette gjøres på bakgrunn av en verdivurdering av boligen din, og her kan det lønne seg å gjøre noen enkle forberedelser for å vise boligen fra sin aller beste side.

Du trenger ikke å style boligen på samme måte som du ville gjort før en visning, men det er en fordel om du vasker og rydder samtlige rom. Du kan vurdere om du skal fikse småting som løs tapet eller dører som knirker, da dette kan være med på å trekke ned helhetsinntrykket. Større ting som oppussing og renovering av bad eller kjøkken er det generelt anbefalt å vente med. Megler som kommer på befaring burde i alle tilfeller kunne gi deg gode råd om hva du burde og ikke burde gjøre for å øke verdien på boligen din.

‍

Mer om prisantydningens viktighet for salget:

1.1. Vår komplette guide til å selge leilighet

1.2. Hva koster det å selge et hus?

1.3. Alt du må vite om boligsalg

Det å sette prisantydningen har vanligvis ikke en egen pris, men vil regnes som en del av verdivurderingen til megler, ofte som en del av en større pakke dersom du skal selge boligen. Prisen kan dermed variere en god del, og vi anbefaler at du kontakter flere tilbydere for å få uforpliktende tilbud som du kan bruke i videre forhandlinger.

Gratis verdivurdering er ikke et uvanlig tilbud fra meglere, og dette kan du bruke for å få en indikasjon på hvor mye boligen din kan være verdt. Dette er et godt alternativ dersom du av ulike grunner ønsker å selge bolig uten å betale for megler. Vi anbefaler imidlertid at du kontakter flere ulike meglere for individuelle vurderinger, slik at du får sjekket om det er store forskjeller fra megler til megler.

Verdivurdering som e-takst er den verdivurderingen som er mest brukt i forbindelse med boligsalg, og vil vanligvis koste rundt 2.500 kroner. Dersom du betaler en megler for verdivurdering er det i de aller fleste tilfeller snakk om e-takst, og det er også denne som benyttes i forhandlinger med banken din.

Verdivurdering i en meglerpakke kan gjøre at prisen for selve verdivurderingen blir lavere siden du kjøper flere tjenester på en gang. De aller fleste meglere jobber også ut ifra provisjon, som vil si at de tar en viss prosentandel av salgssummen som betaling for arbeidet. Det variere litt hvorvidt verdivurderingen er inkludert i denne provisjonen eller ikke.

Du kan lese mer om hvordan meglerhonorar beregnes i guiden vår.

Du kan sette prisantydningen selv

For å spare penger kan det være fristende å prøve å selge boligen selv, uten hjelp av megler. Det er ingen lov som pålegger deg å bruke megler når du selger bolig, og du er i utgangspunktet heller ikke nødt til å ha en verdivurdering. Prisantydningen slipper du imidlertid ikke unna, da dette forteller potensielle kjøpere hva du ønsker og forventer å selge boligen for.

Dersom du vil sette prisantydningen på egen hånd anbefaler vi at du starter med å kartlegge markedet du skal selge i. Sjekk hva lignende boliger selges for, les annonser og gå på visning. Det er veldig viktig at prisantydningen ikke settes for høyt eller for lavt, da du risikerer å skremme bort potensielle kjøpere.

Et annet viktig poeng er at markedet endrer seg hele tiden. Dersom det har gått noen uker siden du undersøkte markedet er det mye som kan ha endret seg, så pass på at du alltid holder deg oppdatert.

Ulempen med å sette prisantydningen selv er at du ikke får utnyttet meglers kompetanse. Mange meglerhus sitter på svært nyttig informasjon og oppdatert statistikk på boligsalg både på landsbasis og lokalt, som de bruker i arbeidet sitt med å sette prisantydning. Megler vil også kunne gi deg tips og råd om hva du kan gjøre for å øke verdien på boligen, og dermed også prisantydningen, i forkant av annonsering og salg.

‍

Mer om hva en verdivurdering koster:

2.1. Hvordan selger jeg bolig uten megler?

2.2. Hva må jeg ut med for en verdivurdering?

2.3. Hvordan kan jeg få gratis verdivurdering?

Det finnes en rekke ulike måter å vurdere boligens verdi på, og alle vil på ulike måter kunne ha betydning for prisantydningen. Her vil vi gå igjennom noen av de mest brukte formene for verdivurdering, og forklare begrepene underveis.‍

Verdivurdering kan altså vise til ulike ting, og foretas som regel i forbindelse med salg av bolig eller refinansiering av boliglån. Det er som oftest megler som foretar en verdivurdering, og det er denne som danner grunnlaget for prisantydningen som oppgis når boligen legges ut for salg. En enkel verdivurdering kan du i mange tilfeller få gratis av meglerhuset, og den kan også overleveres til deg i muntlig form. Dersom du skal bruke verdivurderingen til å forhandle med banken om boliglån eller refinansiering, er det derimot ofte snakk om en betalt tjeneste i form av e-takst.‍

E-takst er bransjestandarden for verdivurdering innenfor eiendomsmegling, og det er denne taksten du trenger dersom du skal forhandle med banken. Her er det relativt strenge krav til hva som skal legges til grunn for vurderingen av boligens verdi, og den kan være både høyere og lavere enn prisantydningen som boligen annonseres med. E-taksten er tilgjengelig for banken, og du får den tilsendt elektronisk av megleren.‍

Tilstandsrapport er en samlebetegnelse brukt om ulike former for rapporter som beskriver boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Slike rapporter utarbeides av takstmann etter en befaring av boligen.‍

Boligsalgsrapport er den vanligste formen for tilstandsrapport, og er basert på en fast mal som er utarbeidet spesielt for salg av bolig. Det vil si at den er spesielt tilpasset Avhendingsloven, og hensikten er å gjøres boligsalget så sikkert som mulig for både kjøper og selger.‍

Verdi- og lånetakst er to begreper som henger nøye sammen. Verditaksten er beregnes ut ifra hva det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag, minus eventuelle skader og slitasje. Lånetaksten er vanligvis rundt 20 prosent lavere enn verditaksten, og forteller banken hvor mye de maksimalt burde låne ut.

‍

Mer om sentrale begreper:

3.1. Alt om verdivurdering av bolig

3.2. Vår komplette guide til boligsalgsrapporten

3.3. Dette du må vite om e-takst

Uavhengig av hva prisantydningen er, har du ingen garantier for at du får solgt boligen til denne prisen. Det er imidlertid mye du kan gjøre for å øke sannsynligheten for at boligen selges til prisantydning eller mer. Visning av boligen kan i mange tilfeller være helt avgjørende for å få en god pris for boligen, og du kan starte med forberedelsene i god tid.

Hagen og inngangspartiet er det første som møter potensielle kjøpere når de komme på visning, og her burde det se ryddig og ordentlig ut uansett årstid. Fjern alt av leker, sykler og hageredskaper, men pass på at det fortsatt er orden i boden også. Klipp ned busker og trær, klipp plenen, og vurder behovet for å legge nye grus i oppkjørselen. Dersom det er vinter må du passe på at det ikke er glatt og vanskelig å komme seg frem.‍

Store oppussingsprosjekter kan med fordel settes på vent. Er det snakk om et enkelt rom som må opp i standard kan du vurdere om det er verdt det, men dersom det er snakk om bad eller kjøkken vil det sannsynligvis koste mer enn du får igjen i verdistigning. Forhør deg i alle tilfeller med fagfolk først.‍

Halvferdige prosjekter burde derimot ferdigstilles. Dette kan være listverk som ikke er fullført, løse ledninger som henger fra vegger og tak, eller vegger som ikke er malt ferdig. Dersom det er snakk om mange småting kan det gi inntrykk av at boligen har et høyt vedlikeholdsbehov, og dette kan skremme bort potensielle kjøpere. ‍

Vask og rydd hele boligen fra gulv til tak, og rydd bort mest mulig av personlige eiendeler. Husk at potensielle kjøpere ofte vil sjekke skuffer og skap, under senger, bak kjøleskapet og andre steder vi vanligvis ikke vasker spesielt nøye. Det er også mulig å hyre inn et vaskebyrå om du ikke har tid til å ta visningsvasken selv, eller rett og slett helst vil slippe. ‍

Møblering kan ha mye å si for romfølelsen, og du burde derfor fjerne mest mulig av unødvendige småmøbler. Potensielle kjøpere burde oppmuntres til å se muligheter fremfor begrensninger, og det tilrettelegger du for ved å få boligen til å se stor og åpen ut.‍

Lys, luft og varme er viktig stikkord på visning. På kalde dager må du passe på at det er varmt og lunt innendørs, fyr gjerne også opp i peisen dersom du har en, for å vise at den virker. På varme dager burde du ta sikte på et svalt og luftig innemiljø. Luft godt før visningen starter, og pass på at vinduskarmene er rene og frie for rot, slik at de slipper inn mest mulig lys.‍

Sett stemningen med friske blomster, urter og grønne planter. Dette kan ha mye å si for innemiljøet. Pass også på at det er rene, nye håndklær på bad og kjøkken, samt friskt sengetøy på alle sengene.

Hva om prisantydningen er feil?

Husk at selv om det finnes mye du kan gjøre for å få en høyere prisantydning er det fortsatt markedet som bestemmer. Du har til syvende og sist ingenting å tjene på at prisantydningen settes mye høyere eller lavere enn det som er det reelle markedsverdien.

Når prisantydningen settes lavere enn den reelle markedsverdien til boligen, snakker vi gjerne om et såkalt lokketilbud. Dette er en form for feilprising som kan ha store konsekvenser for deg som boligselger, da det kan medføre at budene du får ikke når opp til det prispotensialet som egentlig ligger i boligen. Dersom prisantydningen er svært høy sammenlignet med andre boliger i området risikerer du rett og slett at ingen kommer på visning, og at du ikke får solgt. Enten prisantydningen er satt for høyt eller for lavt, risikerer du altså å måtte selge med tap.

Det kan være vanskelig å sette riktig prisantydning i et marked som stadig er i endring, og derfor kan det være avgjørende å velge riktig megler. Det beste er om du kan finne noen med gode lokalkunnskaper, som har oversikt og erfaring med markedet boligen din skal selges i. 

‍

Mer om å utnytte boligens potensial:

4.1. Hvordan velger jeg megler?

4.2. Vår komplette guide til visning

4.3. Hvordan lykkes jeg med boligstylingen?

For å få riktig inntrykk av boligen er megler avhengig av å komme på befaring for å se boligen med egne øyne. Her må du som boligeier også være til stede slik at du kan gi alt av relevant informasjon til megler og svare på eventuelle spørsmål.

Dette kan være spørsmål om for eksempel:

• Teknisk standard
• Romløsning og utseende
• Utviklingspotensial
• Solforhold
• Utsikt
• Innsyn
• Beliggenhet
• Tilbud i nærområdet
• Naboer
• Støy og trafikk
  

Annen relevant informasjon kan være når boligen ble kjøpt, og for hvor mye, og hva som har blitt gjort med boligen i mellomtiden i form av oppussing og utbedringer. I tillegg vil megleren undersøke hva lignende boliger i området har blitt solgt for, og veie dette opp mot sine egne kunnskaper om markedet boligen skal selges i. Både tid på året og eventuelle svingninger i markedet kan ha betydning her.

Dersom du har fått utarbeidet en tilstandsrapport av takstmann, vil også denne være en relevant informasjonskilde for megleren. Det er ikke obligatorisk med en tilstandsrapport, men det er likevel noe som anbefales av fagfolk. I forbindelse med boligsalg er det boligsalgsrapport som er mest vanlig. Dersom du ikke har tilstandsrapport når du skal selge, kan det skremme potensielle kjøpere, siden de kan bli usikre på boligens tekniske og vedlikeholdsmessige standard. Rapporten gjør det nemlig mulig å oppdage skjulte feil og mangler ved boligen, og dermed redusere sannsynligheten for at det oppstår konflikter og misforståelser i etterkant av salget.

‍

Mer om hvordan man kommer frem til en prisantydning:

5.1. Når på året lønner det seg å selge bolig?

5.2. Hva må du ut med for en tilstandsrapport?

5.3. Forskjellen på verdivurdering og takst

Prisantydningen er ment å være så nøyaktig som mulig, men det er fortsatt markedet som bestemmer. Det vil dermed lønne seg å følge litt med på markedet i det området du ønsker å kjøpe bolig. Dersom en bolig blir værende i markedet lenge uten å bli solgt kan det tyde på at prisantydningen er satt for høyt. Da er det ikke umulig at du får kjøpt boligen til under prisantydningen.

Enkelte foretrekker uansett å starte budgivningen under prisantydning, noe som kan lønne seg dersom du er den eneste budgiveren. Hvis selger ikke får flere bud og kanskje blir redd for å ikke få solgt i det hele tatt, kan du få tilslag på budet du har gitt, eller et motbud som fortsatt er under prisantydning. 

På en annen side kan ditt lave bud være med på å oppmuntre andre budgivere, slik at du skaper en utilsiktet budkrig som vil bidra til å drive salgsprisen oppover. Hvis budet ditt er svært langt under prisantydningen, et såkalt skambud, risikerer du også at selger rett og slett blir fornærmet. Dersom du senere vil komme med et høyere bud kan det i ytterste konsekvens føre til at selger nekter å akseptere noen av budene dine. Husk at det er avtalefrihet her til lands, så selv om du er den som ender opp med å ha det høyeste budet, er det ikke sikkert det er du som ender opp med boligen.

‍

Mer om prisantydningen og deg som kjøper:

6.1. Vår komplette guide til finansieringsbevis

6.2. Vår komplette guide til budrunden

6.3. Alt du bør vite om egenkapital til bolig

Spørsmål:

Vi vurderer å by på et hus med en prisantydning på ca 4 millioner. Det har vært to visninger, men ingen bud, og huset har ligger ute for salg i et par uker nå. Vi ser for oss at vi kan legge inn et bud under prisantydning, men hvor lavt kan vi egentlig tillate oss å gå?

Svar:

I første omgang anbefaler vi at du kontakter megler og forhører deg om hvordan interessen for boligen har vært, og om det haster med å selge. Det kan ha skjedd ting i kulissene som du ikke vet om.

Dersom du er sikker på at interessen har vært laber kan du vurdere å legge inn et bud som er under prisantydning, men vær oppmerksom på at dette kan gå begge veier. Dersom budet er for lavt kan det oppfattes som frekt eller useriøst, og sette en effektiv stopper for videre forhandlinger med selger. Det finnes ingen klar regel for hvor lavt du kan gå, men husk at prisantydningen er satt av en grunn. Et bud på for eksempel 500.000 kroner under takst kan fort oppfattes som et skambud.

Spørsmål:

Jeg vurderer å kjøpe leilighet i borettslag, men jeg forstår ikke hvorfor det er så stor forskjell på prisantydning og totalsummen som står i prospektet. Hvorfor er totalsummen så mye høyere? Og hvilken sum er det som har betydning for budrunden?

Svar:

Når du skal ta opp lån for å kjøpe bolig er det totalsummen du må forholde deg til, og ikke prisantydningen. Du må dermed skaffe deg oversikt over alle kostnadene, for eksempel dokumentavgift, fellesgjeld og felleskostnader, slik at du vet hvor stor andel av lånet du kan bruke i budrunden.

I selve budrunden er det prisantydningen som har mest betydning, men du kan altså ikke anta at hele lånesummen kan brukes. Sjekk gjerne guiden vår om borettslag for å lære mer om felleskostnader og fellesgjeld.

Verdivurdering av bolig kan gjøres i mange sammenhenger, og det er ikke alltid det er snakk om boligsalg og flytting. Det kan for eksempel være i forbindelse med samlivsbrudd eller arveoppgjør. Uavhengig av hva årsaken er finner du mye relevant informasjon i artiklene på Advokatsmart, Boligsmart og ikke minst Meglersmart. 

I forbindelse med arveoppgjør er det først og fremst artiklene våre om arveavgift og arverett som vil kunne være relevant. Eventuelt kan du lese om hvordan du skriver et testament dersom du først og fremst er opptatt av hvordan verdiene skal fordeles etter din død.

Er det snakk om samlivsbrudd er det også mange spørsmål som kan melde seg, og her kan guiden vår til separasjon og skilsmisse på Advokatsmart være til stor hjelp. Her kan du også sammenligne og finne de beste advokatene på skilsmisseoppgjør med vår gratis tjeneste, slik at det blir lettere for deg å finne det alternativet som passer deg best.