Kjøp og salg av bolig er en svært omfattende prosess. På samme tid er det risikabelt for privatøkonomien. Kjøp og salg av bolig er dessuten strengt lovregulert. For å sikre at alt går korrekt for seg velger de aller fleste å benytte seg av en eiendomsmegler. 

Eiendomsmegler er en beskyttet tittel. Siden 2007 har det vært et krav om at man må gjennomføre en treårig bachelorgrad i eiendomsmegling, etterfulgt av to års praksis. Ved å benytte en autorisert eiendomsmegler kan du være trygg på at handelen foregår på en korrekt måte. Eiendomsmeglingsloven stiller strenge krav til hvordan megleren skal gjennomføre salget, samt hvordan megleren skal opptre overfor selger og kjøper. For eksempel skal megler kommunisere åpent overfor begge parter, og gi ut alle opplysninger som kan være relevante for boligsalget.

En eiendomsmeglers oppgaver er mange og varierte. Her lister vi opp de mest sentrale:

• En megler gjennomfører verdivurdering av boligen, som gir deg boligens antatte verdi i markedet. Verdivurderingen settes ut i fra en rekke faktorer som, kunnskap om markedet, boligtype og prisstatistikk. 
• Megleren sørger for at nødvendig dokumentasjon og papirarbeid er på plass. Megleren henter rapporter, utfyller skjemaer, tinglyser handelen, tilbyr forsikring og formulerer kjøpsavtalen mellom kjøper og selger.
• Megleren er rådgiver i den praktiske gjennomføringen av salget. Sammen med selger planlegger megleren salgsprosessen.
• Megleren klargjør boligen for annonsering og visning, samt lager prospekt og annonse
• Megleren sørger for at annonsen formidles i relevante kanaler
• En megler forbereder og arrangerer visning for potensielle kjøpere
• Megleren har ansvar for at budrunden gjennomføres i henhold til det gjeldende lovverket
• Når salget er gjennomført håndterer megleren det økonomiske oppgjøret

Dersom du skal kjøpe bolig, kan det være verdt merke seg at megleren først og fremst er ansatt av og jobber for selgeren av boligen. Lønnen til megleren er gjerne provisjonsbasert, som vi si at megleren har interesse av å selge boligen til høyest mulig pris. Hold derfor kortene tett til brystet i en eventuell budrunde.

‍

Mer om hva en megler gjør:

1.1. Alt du trenger å vite om å velge megler

1.2. Mer om oppgavene til en eiendomsmegler

1.3. Gode råd til deg som skal velge megler

Hva du må betale for en megler, er avhengig av flere faktorer. Beliggenhet, boligtype og konkurranse i markedet kan ha stor betydning for prisen. I tillegg er meglerens honorar som regel provisjonsbasert, som betyr at meglerhonoraret øker med boligens salgspris. Når du mottar et tilbud fra megler vil dette gjerne bestå av en provisjon for hele kjøpesummen, oppgitt i prosenter. Vanligvis vil denne prosenten ligge på mellom 1-4 % av kjøpesummen, gjennomsnittlig på 2 %. Markedsmessige forhold, avstand fra meglerkontoret til boligen, antatt arbeidsmengde og forventet salgssum er faktorer som påvirker denne prosenten. De fleste meglere opererer også med en minimumsprovisjon på mellom 20.000 og 50.000 kroner. Du kan alternativt velge timebetaling, men det er ikke sikkert at dette vil lønne seg. En vanlig timepris ligger mellom 1.500- 2.500 kroner. Det er også mulig å avtale fastpris for meglertjenesten, basert på for eksempel timebetaling. Hent inn tilbud fra ulike meglere, for å sammenligne pris og vilkår. 

Tidligere hadde meglere mulighet til å benytte seg av progressiv provisjon, som vil si at de kunne ta en høyere provisjon dersom salgsprisen kom over en viss sum. Dette er imidlertid ikke lenger tillatt.

Selv om meglerhonoraret i utgangspunktet kan virke høyt, er det mange som mener tryggheten i det at en megler tar seg av den praktiske salgsprosessen, det juridiske og har kontroll på nødvendige dokumenter, gjør det verdt det.

Ved et boligsalg tilkommer det åpenbart flere utgifter enn honoraret til megleren. Gjennomsnittsprisen for å selge bolig ligger på rundt 100.000 kroner. Annonsering, planlegging og tilrettelegging av boligen for visning er faktorer som utgjør en stor del av kostnadene. De fleste meglerkontorer tilbyr komplette salgspakker, slik at du får en bedre oversikt over totalkostnadene for boligsalget. Noen meglere tilbyr også fastpris.

Her er lister vi opp noen av utgiftene i forbindelse med et boligsalg:

• Visninger: 1.000 - 2.400 kroner per visning
• Fotografering av boligen: 2.000 - 6.000 kroner
• Rapport fra takstmann: 4.000 - 6.000 kroner
• Planlegging og tilrettelegging for salg: 6.000 - 15.000 kroner
• Oppgjørsgebyr: 4.000 - 8.000 kroner

‍

Mer om kostnaden for å hyre en megler:

2.1. Hva koster det å selge bolig?

2.2. Hva koster en megler som tar fastpris?

2.3. Den komplette guiden til meglerprovisjon

Selv om du har tilgang på grundig fagkompetanse gjennom megleren, anbefaler vi at du setter deg inn i sentrale begreper vedrørende boligsalg:

• Verdivurdering er boligens antatte pris i markedet. Det er kun autoriserte meglere som kan gjøre en verdivurdering. Vurderingen baserer seg på en rekke ulike faktorer som størrelse, standard, beliggenhet og markedet.  
• Prisantydning er den prisen en bolig annonseres med. Prisantydningen er satt med utgangspunkt i verdivurderingen av boligen, men avgjøres av megler og selger i fellesskap. Prisantydningen er gjerne noe høyere enn verdivurderingen.
• Teknisk tilstandsrapport er en rapport som blant annet avdekker feil og mangler ved boligen. Rapporten utarbeides av en takstmann. Du er i henhold til avhendingsloven forpliktet til å informere potensielle kjøpere all relevant informasjon vedrørende boligens tekniske standard. Det er imidlertid ikke påbudt med en tilstandsrapport. En slik rapport anbefales allikevel, da den vil gi en trygghet for begge parter.  
• Budrunde er en formalisert prosess, som følger bestemte regler. Det er Norges Eiendomsmeglerforbund som har utarbeidet reglene for budgivning. Reglene formulerer blant annet at alle bud må være skriftlige. Budene skal loggføres i budjournal sammen med tidspunkt for budet, budets beløp og akseptfrist. Reglene innebærer også at megleren ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
• Kjøpekontrakten utarbeides av megleren, og skal dekke alle juridiske forhold vedrørende boligkjøpet. Både selger og kjøper skal være med når kjøpekontrakten fylles ut. Selger du bolig uten megler kan du benytte deg av en advokat innen eiendomsrett til å utarbeide kontrakten.  
• Skjøtet dokumenterer eierskiftet av boligen. Formelt heter dette tinglysning av eierskiftet, og er en offentlig registrering av avtalen i kjøpekontrakten.
• Boligselgerforsikring er en forsikring selgeren kan tegne, som helt eller delvis vil kunne dekke ansvaret en har overfor kjøperen, dersom det skulle oppstå en konflikt i etterkant av overtakelsen. 
• Boligkjøperforsikring er en advokatforsikring som sikrer kjøperen juridisk bistand dersom det skulle oppstå en tvist mellom kjøper og selger. Forsikringen gjelder i 5 år.
• ‍Verditakst og lånetakst er to ulike ting, men baserer seg på den samme vurderingen. Verditaksten er takstmannens anslag av markedsverdien basert på en gjennomgang av boligen. Lånetaksten sier noe om hvor mye boligen kan belånes med. Denne summen vi som regel være på 80-90 % av verditaksten. Dette danner grunnlaget for hvor mye banken vil gi deg i lån.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til eiendomsmegling:

3.1. Alt du trenger å vite om tilstandsrapporter

3.2. Våre beste råd om budrunden

3.3. Den komplette guiden til overtakelse av bolig

Når du engasjerer en megler til å selge boligen din, er det mange ting du selv kan gjøre for å legge til rette for en best mulig salgsprosess. 

• Lytt til meglers råd hva angår boligens verdi og antatt salgspris. Selv om du kanskje ønsker deg en så høy verdivurdering som mulig, er det ikke sikkert at dette vil bidra til en god salgspris. Er verdivurderingen og prisantydningen for høy kan boligen bli liggende ute i markedet lenge. Husk at megleren kjenner markedet bedre enn deg. Merk også at verdivurdering og prisantydning ikke er det samme som salgspris. En dyktig megler vet hvordan fyre opp under en budrunde. Selv om du kanskje hadde forventet en høyere verdivurdering, så er det ikke sagt at du ikke vil bli fornøyd med salgsprisen.
• Lytt til meglerens råd angående oppgraderinger og styling før visning. Noen oppgraderinger vil ikke direkte øke boligens verdi, men kan lokke flere interessenter, noe som også kan sette fart på budrunden. Pass derimot på å ikke investere store summer på oppussing og renovering, som ikke vil lønne seg. En megler vil kunne gi gode råd og tips, slik at du ikke taper penger på oppgraderingen.
• Husk alltid å spørre megleren dersom det er noe du lurer på. Et boligsalg er en omfattende prosess, og det vil for de aller fleste dukke opp begreper og dokumenter en ikke har erfaring med. Megleren skal kunne gi deg full oversikt over hele prosessen, slik at du kan føle deg trygg hele veien.
• Fortell også megleren åpent om dine forventninger til salgsprosessen. Det er du som betaler for meglertjenesten, og dine forventninger skal derfor bli imøtekommet. Ikke alle forventninger er like realistiske, men dette må megleren i det minste kunne gi en forklaring på. Åpenhet og god kommunikasjon er gjerne nøkkelen til en god salgsprosess. 

‍

Mer om hvordan du får mest mulig ut av meglertjenesten:

4.1. Vår komplette guide til prisantydning

4.2. Alt om verdivurdering av bolig

4.3. Våre beste tips om boligstyling

Det er som regel ikke noe problem å komme i kontakt med en megler via et meglerkontor. De fleste byer og tettsteder i landet har et eller flere meglerkontorer, og de aller fleste erfarne meglere er tilknyttet et slikt kontor. 

Dersom du bor sentralt vil du som regel ha mange meglere å velge mellom, og du har derfor også mulighet til å sammenligne flere tilbud. Bor du mindre sentralt er kanskje utvalget noe mindre, men forsøk også i disse tilfeller å gjøre en kartlegging og sammenligning av aktuelle meglere i området. Det er ingenting i veien for å hente tilbud fra meglere utenfor ditt nærområde, men det krever ofte ekstra jobb for megleren, noe som gjerne innebærer høyere kostnader. 

I Norge finnes det mange veletablerte meglerkontorer, som opererer over store deler av landet. DNB Eiendom, Eiendomsmegler 1, Privatmegleren og Krogsveen regnes ofte som de fire største i landet, og kommer relativt likt ut av tester som går på tjenester og pris. 

Eiendomsmegler 1 ble etablert i 1996, og er en allianse av 11 selskaper i Sparebank 1 gruppen. Eiendomsmegler 1 har kontorer over hele landet.

Krogsveen har først og fremst kontorer i Viken og Oslo, men du finner de også så langt nord som Trondheim. Krogsveen har drevet med eiendomsmegling siden 1975, og er kanskje mest kjent for sitt omfattende boligsøkerregister, som er en database med potensielle boligkjøpere.

Privatmegleren er et franchisedrevet foretak etablert i 2003. Foretaket har på kort tid etablert seg som et av de største meglerkontorene i landet. Rettighetene til merkevaren eies av Nordea Bank. Foretaket har i dag kontorer i alle fylkene i Norge.

DNB Eiendom er et relativt ungt selskap, men også en av landets desidert største. DNB Eiendom er en del av finanskonsernet DNB ASA, og er norges største på prosjektmegling og nybygg. Selskapet har kontorer over hele landet.

Når du skal velge megler til ditt boligsalg, er det viktig at du velger den megleren du tror kan representere boligen din på best mulig måte. Slik vil du også få best mulig pris. Det er kanskje ikke megleren som kommer fra det største konsernet eller som har lengst erfaring som er det beste valget for deg. Det finnes mange meglerkontorer, store og små, lokale og landsdekkende. For å finne den beste megleren til ditt boligsalg kan du benytte deg av tjenesten Meglersmart, hvor vi har samlet de beste meglerkontorene nær deg.

‍

Mer om hvordan man finner en megler:

5.1. Alt du trenger å vite om Eiendomsmegler 1

5.2. Vår komplette guide til DNB Eiendom

5.3. Hvordan komme i kontakt med Privatmegleren

Det er mange ting å vurdere når du skal velge megler. Her har vi listet opp våre beste råd:

• Hent flere tilbud fra ulike meglere, og be om å få disse skriftlig slik at du enkelt kan sammenligne. Prisen mellom meglerne kan variere en del, og det er derfor lurt å benytte noe tid på å orientere seg. 
• Vurder om du ønsker å benytte en erfaren eller nyutdannet meger. En megler med lang erfaring vil ha en solid kompetanse du kan dra nytte av. På samme tid kan du risikere at oppdraget anses som ren rutine. En nyutdannet megler kan på sin side ha mye å bevise. Megleren vil derfor kunne være langt mer ivrig og kreativ i salgsprosessen. En nyutdannet megler vil dog ikke sitte på den rutinen og kompetansen en mer erfaren megler innehar. Det betyr dog ikke at en nyutdannet megler er dårligere. 
• En lokalkjent megler vil i de aller fleste tilfeller være en fordel. Grunnen til det er at megleren kjenner prisnivået og området grundig. Slik kan megleren informere interessenter om hva som befinner seg i nærområdet, i tillegg til at de er godt kjent med hva lignende boliger i området pleier å bli solgt for.
• Tilgjengelighet er svært viktig. Det er derfor lurt å danne seg et inntrykk av hvor opptatt megleren du ønsker å benytte er med andre salgsprospekter. Dersom megleren ikke har tid til å følge opp deg og din bolig, spiller det liten rolle hvor dyktig megleren egentlig er.  
• Se etter forkortelsen MNEF på nettsiden til din aktuelle megler. Forkortelsen innebærer at meglerfirmaet er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er derfor også forpliktet til å følge etiske regler i henhold til forbundet. 
• Ikke undervurder jungeltelegrafen. Spør venner og familie om de kan anbefale deg en megler de har vært fornøyd meg. 
• Be gjerne om referanser fra aktuelle meglere. Noen meglerkontorer presenterer referanser på sine nettsider. 
• Er du i tvil kan du be megleren holde en kort visning av boligen din for deg under befaringen. Dette kan gi deg et inntrykk av hvordan vedkommende vil håndtere den faktiske visningen.
• Du kan forsøke å prute noe på meglertjenesten ved å vise til bedre tilbud du har mottatt. Husk imidlertid at en megler som er veldig billig, ikke nødvendigvis er en god megler. Du får gjerne det du betaler for.

‍

Mer om hvordan du går frem for å velge megler:

6.1. Hvordan velge megler i Stavanger?

6.2. Finn din megler i Trondheim

6.3. Finn den beste megleren i Bergen

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål det er mange som skal selge bolig, stiller seg.

‍

Spørsmål:

Bør jeg velge en megler fra et stort meglerkontor, som ligger et stykke unna, eller det lille meglerkontoret som ligger nærmest meg?

Svar:

Dersom din lokale megler er autorisert og har erfaringen som trengs, er det ingen grunn til at du ikke skal kunne benytte den lokale megleren. Fordelen med den lokale megleren er at vedkommende mest sannsynlig kjenner markedet godt. Du vil også unngå ekstra utgifter på grunn av lang reisevei. De større meglerkontorene kommer gjerne med en ekstra trygghet, men det er først og fremst megleren du skal jobbe med. Det er ikke gitt at megleren på et større meglerkontor er bedre egnet enn en ved et mindre. Undersøk gjerne begge muligheter, og ta valget basert på det beste tilbudet og den megleren du får best kjemi med. Les også vår komplette guide til valg av megler, for gode råd i prosessen.

‍

Spørsmål:

Jeg ble anbefalt boligstylist av megleren min, men synes dette er veldig dyrt. Er jeg nødt til å følge meglerens råd?

Svar:

Det er ingen som er nødt til å benytte boligstylist i forbindelse med salg. Det er allikevel verdt å lytte til meglerens råd. Husk at det finnes ulike grader av styling, og det er mange ting du kan gjøre selv før visning. Her gir vi noen gode råd for å spare penger på stylist.

‍

Spørsmål:

Jeg skal selge gårdsbruk og ønsker å forsøke å selge selv. Hvordan går jeg frem?

Svar:

Det er ikke anbefalt å selge gårdsbruk på egen hånd. Til det er lovverket, for de aller fleste, for komplisert til at man evner å holde oversikt. Når det kommer til odel, skatteregler, arv, gevinst eller tomme gårdsbruk kan det fort bli en heltidsjobb å sette seg inn i de gjeldende lover og regler. Vi anbefaler at du tar kontakt med eiendomsmegler eller advokat med erfaring fra salg av denne typen bolig. Les gjerne også våre råd om hvordan du kan spare penger på megleren.

Mange velger å selge bolig privat for å spare penger på meglerutgiftene. Det er imidlertid viktig at du er klar over at dette krever en langt mye større innsats av deg som selger. Du må sette deg inn i lover å regler og innhente nødvendig dokumentasjon. Det er fullt mulig å selge uten megler, men ikke undervurder hvor mye arbeid som ligger bak et boligsalg. Generelt må du regne med å sette av minst 20-30 timer til jobben. Dette inkluderer ikke tiden du bruker på å sette deg inn i regler og rutiner. På Meglersmart.no tilbyr vi et innholdsrikt magasin med tips og råd for et godt boligsalg. Der kan blant annet lese vår komplette guide til å selge bolig uten megler.

Det finnes i dag flere tjenester som legger til rette for at du kan gjøre deler av salgsjobben selv, og på den måten bare involvere megler i de delene av prosessen som du er usikker på. Du kan for eksempel selv ta bilder, utforme annonsen og holde visning, mens megler står for selve budrunden, kjøpekontrakten og oppgjøret. Det kan også være lurt å la megleren stå for overtakelsen av boligen.  En annen mulighet er å bruke en advokat til stå for kjøpekontrakt og oppgjør. Dette vil være betryggende både for deg og kjøperen av boligen. På Adokatsmart kan du finne de beste advokatene innen eiendomsrett.

Dersom du ønsker å selge bolig uten megler er det viktig at du spør deg selv om du er en god selger. Klarer du å være nøytral når interessenter kommer med kritiske spørsmål om boligen din? Klarer du å vurdere din egen bolig objektivt? De aller fleste boligkjøpere foretrekker å kjøpe bolig gjennom en megler. Det kan derfor være ekstra utfordrende å selge bolig på egen hånd. På Meglersmart hjelper vi deg med råd og tips om hvordan du går frem når du skal selge bolig, tjenesten hjelper deg også å finne rett megler nær deg.