Å ha en leilighet til utleie kan være en god ekstrainntekt for de aller fleste. For å drive utleievirksomhet er det imidlertid mange ting du bør sette deg inn i. Du må sette deg inn i reglene for utleievirksomhet, inkludert både dine og leietakers plikter og rettigheter. Det er også viktig at du får oversikt over lønnsomheten ved å drive med utleie. Utleieleiligheten vil ha løpende behov for oppgraderinger og vedlikehold, som gir deg en del ekstra kostnader. Du må også ta med skatt og renter i det helhetlige regnestykket.

Mange er opptatt av hvorvidt leieinntekten er skattepliktig eller skattefri. Dette avhenger av type eiendom, størrelse og bruken av eiendommen. Hovedregelen er at du skal betale skatt av utleie, men det finnes en rekke unntak. Dersom du for eksempel leier ut med en fortjeneste på mindre enn 20.000 i året, er du ikke skattepliktig. Dette gjelder uavhengig av type bolig og størrelse. Bor du selv i en del av boligen du leier ut, kan dette også være skattefritt. I denne artikkelen skal vi fortelle alt du trenger å vite om skattereglene for utleie.

Når du skal leie ut, er det viktig at du planlegger utleieprosessen godt, slik at både du og leietakeren får en best mulig leieopplevelse. Har du ikke mye tid kan det hende du bør velge en utleiemegler til å håndtere prosessen. Det er altså mange ting å sette seg inn i ved utleie. I denne artikkelen gir vi deg de aller beste rådene når du skal leie ut bolig. 

Mer om hva du bør huske på om du vil leie ut:

1.1. Kan jeg leie ut en aksjeleilighet?

1.2. Hva er forskjellen på aksje- og selveierleilighet?

1.3. Hva innebærer utleie av andelsleilighet?

Å drive med utleie kan være svært lønnsomt. Før du tar avgjørelsen om å leie ut, er det imidlertid viktig at du er bevisst de ulike faktorene som avgjør lønnsomheten av prosjektet. I noen tilfeller kan en utleiebolig også medføre store kostnader. 

Dersom du velger å kjøpe en bolig primært for utleie, er det viktig at du gjør en vurdering av hvilke tilpasninger som skal til for å få et fullgodt og lønnsomt utleieobjekt. Noen investeringer kan være med å øke leieprisen, mens andre oppgraderinger får du ikke særlig igjen for. Dette betyr ikke at ikke oppgraderingene er nødvendige. Noen oppgraderinger må gjøres for at det i det hele tatt skal være tillatt med utleie. Uansett tilpasninger, store eller små, må utgiftene med i det helhetlige regnestykket. Merk også at dersom du kjøper en ny bolig for utleie tilkommer det en dokumentavgift på 2.5%.

Før du kjøper en bolig for å leie den ut, må du gjerne få en megler til å gjøre en beregning av forventet leieinntekt. Du kan også undersøke hva lignende leiligheter i nærområdet leies ut for. Dette vil gi deg en solid indikasjon på hva du kan forvente av leieinntekt.

Hvorvidt leieinntekten er skattepliktig eller skattefri, er avhengig av type eiendom, størrelse og bruken av eiendommen. Er leieinntektene dine høyere enn 20.000 kroner i året er det i utgangspunktet skattepliktig. Det finnes imidlertid noen unntak. Dersom du for eksempel leier ut en del av din egen bolig, og utleiedelen er mindre enn halve boligen til sammen, er leieinntekten skattefri. Dette krever imidlertid at leieforholdet overstiger 30 dager. Er derimot utleiedelen større enn halve boligen er inntektene skattepliktige dersom den er høyere enn 20.000 i året. Man skattlegger leieinntekten som kapitalinntekt. Dette kan du lese mer om på Skatteetaten.

Mange av Norges kommuner har valgt å innføre eiendomsskatt. Det kan derfor være lurt å undersøke hva som gjelder i din kommune dersom du vurderer å kjøpe bolig for utleie. Ønsker du å selge utleieboligen din er det også viktig å være klar over at du må ha bodd i boligen i et av de siste to årene for å kunne selge skattefritt.

Å eie en utleieleilighet kommer med en god del kostnader, slik som felleskostnader og vedlikeholdskostnader. Du vil også gjerne ha løpende rentekostnader på et boliglån. Alle disse tingene utgjøre stor summer tilsammen. Du bør derfor regne på dette for å finne ut av hvor lønnsom en utleieleilighet faktisk vil være.

I Norge i dag vil som regel et boligkjøp være en god og sikker investering. Ser vi tilbake de siste tiårene har boliger generelt steget i verdi. Det er allikevel lurt å ta høyde for en eventuell nedgang i boligmarkedet, ikke minst en renteoppgang. Per dags dato er boliglånsrentene svært lave i Norge. Det er imidlertid ikke skrevet i stein at dette vil vedvare inn i evigheten, mest sannsynlig ikke. Ta derfor dette med i beregningen når du skal kjøpe bolig.

Hva angår lønnsomhet av leiebolig, vil nødvendigvis dette også kunne påvirkes av selve utleieforholdet. I en undersøkelse gjort av Husleie.no kommer det frem at 1 av 3 utleiere opplever forsinkelser med tanke på månedsleie. Videre oppgir 50% at de ikke kjenner til lover og regler rundt utkastelse. Flere utleiere oppgir også at de ikke har en utkastelsesklausul i leiekontrakten. Å kaste ut en leietaker, som for eksempel ikke betaler leien, kan for mange derfor bli en lang og dyr prosess. 

Det er svært lite lønnsomt når leiligheter blir stående tomme i overgangen mellom to leieforhold. Undersøkelser viser at 10% av alle leiligheter står tomme i minst en måned før det flytter inn en ny leietaker. Dette taper man åpenbart mye penger på. Det er også mange utleiere som ikke vet at de kan indeksregulere husleien, og går dermed glipp av gode inntekter.

‍

Mer om hvorvidt utleie er lønnsomt:

2.1. Feil du bør unngå når du skal leie ut leilighet

2.2. Alt du trenger å vite om dokumentavgift

2.3. Hva må jeg betale for en utleiemegler?

Når du skal leie ut bolig, vil du støte på mange begreper som du kanskje aldri har hørt om før.  For å gjøre jobben din lettere, har vi samlet noen av de mest sentrale begrepene her.

Depositum: Depositum er en økonomisk sikkerhet for utleier, og skal sørge for at utleier får dekket eventuelt ubetalt husleie eller skader på utleieenheten. Det finnes ikke noe minstebeløp for depositum, men man kan ikke kreve mer enn et beløp tilsvarende 6 måneders husleie. Som regel vil depositumet tilsvare tre måneder med husleie. Beløpet skal settes inn på en sperret bankkonto i leietakers navn. Eventuelle opparbeidede renter fra kontoen skal betales til leietaker, hvis ikke annet er avtalt. Det er verdt å merke seg at man ikke kan benytte depositumet til å dekke vanlig slitasje og vedlikehold. Dersom det er større skader på boligen, som tydelig er påført av leietaker, benyttes gjerne en sum fra depositumet til å rette opp skadene.

Utkastelsesklausul: Dersom du har en utkastelsesklausul i leiekontrakten, gjør du livet enklere for deg selv. Med en utkastelsesklausul kan du gå til namsmyndighetene ved ønske om utkastelse. Uten klausulen måtte du som regel gått veien om domstolen, noe som ville øke behandlingstiden betraktelig. Merk at du nødvendigvis må ha en grunn for utkalstelsen.

Vedlikehold: I følge husleieloven er det utleiers ansvar å stå for kostnader knyttet til vedlikehold av utleieobjektet, bygningen og utearealet. Man kan bli enige om andre avtaler med leietaker, men da må dette føres opp i leiekontrakten.

Husleieloven: Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom utleier og leietaker. Skal du leie ut bolig må du sette deg godt inn i denne loven.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til utleie:

3.1. Hvilke fellesutgifter må jeg ta høyde for?

3.2. Fellesgjelden er en viktig faktor

3.3. Hva innebærer det å bo i et borettslag?

De beste strategiene for å lykkes med utleie er å gjøre en grundig kartlegging av leieobjekter og markedet, sette deg inn i lover og regler vedrørende utleie samt planlegge godt for selve leieprosessen. 

Å leie ut en bolig kan i mange tilfeller være svært lønnsomt. I forkant er det imidlertid viktig at du  tar en grundig vurdering på om det vil lønne seg for deg å leie ut. Lønnsomheten av å investere i en ny bolig, eventuelle oppgraderinger, leiepris, skatt og renter er viktige faktorer for det helhetlige regnestykket. 

Dersom du bestemmer deg for å leie ut er det lurt å planlegge selve leieprosessen godt. Du må ta stilling til leiepris, annonsering, aktuelle leietakere, visning, leiekontrakt og rutiner ved overtakelse. En av de beste strategiene for å velge en passende leietaker er å gjøre en grundig bakgrunnssjekk. Sjekk tidligere referanser og/eller arbeidsforhold. Du kan også gjennomføre en kredittsjekk for å bekrefte betalingsevne.

En solid leiekontrakt er en av de beste strategiene for å lykkes med utleie. Kontrakten skal ivareta dine og leietakers rettigheter, og er et svært viktig dokument dersom konflikt skulle oppstå. En solid kontrakt bør inneholde utkastelsesklausul, oppsigelsestid og husregler. Som utleier er det også svært viktig at du oppretter en depositumskonto, som sikkerhet ved eventuelle brudd på leiekontrakten. 

Både for deg og leietaker er det lurt å dokumentere boligens tilstand med dato, bilder og tekst både før innflytting og etter utflytting. Slik kan du unngå  unødvendige konflikter under og ved leieforholdets slutt.  

Husk å øke leieprisen i samsvar med konsumprisindeksen. For å kunne gjøre dette må leieforholdet har vart i et år eller mer, og leien kan ikke har blitt regulert det siste året. Husk at du må varsle leietakeren minst en måned før prisstigningen iverksettes. 

En av de aller viktigste strategiene for å lykkes med utleie er at du setter deg inn i Husleieloven. Slik kan du unngå konflikter samt å ubevisst drive ulovlig utleie. Dersom du er usikker på reglene anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat eller megler for råd. Ønsker du en større sikkerhet og forutsigbarhet rundt utleie kan utleiemegler være en gunstig løsning. Dette vil både gi deg en økonomisk og juridisk trygghet, samtidig som det er svært tidsbesparende. Ulempen er utgiftene som påløper.

‍

Mer om strategier for å lykkes med utleie:

4.1. Våre beste råd for å holde visning

4.2. Trenger du hjelp med boligstylingen?

4.2. Overtakelsesprotokoll ved salg av bolig

‍Kartlegging av leieinntekter: Har du et objekt som er klart til å leie ut bør du først kartlegge hva du kan få i leieinntekter. Forhør deg gjerne med en megler, og be om en vurdering av antatt leieinntekt. Du kan også kartlegge liknende objekter i nærområdet. Dette vil gi deg en god indikasjon på hvor du bør legge deg i pris. Husk imidlertid at det er ulovlig å inngå avtale om en leie som er urimelig med tanke på markedsleie. Gjør derfor grundige undersøkelser før du bestemmer deg for leiepris.

‍Finn rett leietaker: Å finne rett leietaker kan være en krevende prosess. Det vanligste er at man annonserer utleieobjektet gjennom Finn.no, Hybel.no eller ulike grupper på Facebook. Hvordan du presenterer leieobjektet vil ha stor betydning for interessen. Gode bilder, korrekte beskrivelser av standard, beliggenhet, innhold og størrelse vil også ha mye å si. Hva angår visninger så velger de fleste å arrangere fellesvisninger, mens andre har private visninger med de mest aktuelle kandidatene. I det siste tilfellet har man gjerne gjort en screening på forhånd, noe som kan være med å gi et tydelig bilde av leietakeren. I annonsen kan du be om at interesserte sender informasjon om seg selv og gjerne referanser fra tidligere leieforhold og/eller arbeidsplassen. En slik type bakgrunnssjekk kan være helt avgjørende for å finne den rette leietakeren.

‍Utarbeidelse av kontrakt: Når du skal inngå et leieforhold, må du alltid utarbeide en kontrakt. En solid leiekontrakt er helt avgjørende for både deg og leietakeren. Kontrakten ivaretar dine og leietakers interesser, og er et svært viktig dokument dersom det oppstår konflikt eller uoverensstemmelser. Kontrakten må følge reglene i husleieloven. En god kontrakt bør også inneholde en utkastelsesklausul, oppsigelsestid og husreglement. Dersom utleier ikke tillater røyk eller dyrehold skal dette kontraktfestes. Benytt gjerne kontraktsmaler fra Forbrukerrådet eller Huseiernes landsforbund. ‍

Opprettelse av depositumskonto: Når du har funnet rett leietaker og utarbeidet kontrakt er det viktig at dere oppretter en depositumskonto. Depositumet er en sikring for utleier i de tilfellene der leietaker unnlater å betale leieutgiftene eller om vedkommende påfører leieobjektet betydelig skade. Depositumet bør betales før leieforholdet starter, og beløpet nedfelles vanligvis i leiekontrakten. Som regel er depositumets størrelse lik 3 måneders husleie, og det er ikke tillatt å kreve depositum som overgår 6 måneders leie.  ‍

Overtakelse av leieobjekt: Når du har funnet en passende leietaker, depositumet er innbetalt og kontrakten signert, er det vanlig å gjennomføre en formell overtakelse. Benytt gjerne en overtakelsesprotokoll for å dokumentere utleieobjektets tilstand og eventuelle avvik. Protokollen må signeres av begge parter umiddelbart etter overtakelse. Under overtakelsen skal utleier informere om praktiske forhold, som strømmåler og sikringsskap. Utleier viser frem objektet og stiller seg disponibel for eventuelle spørsmål. Til sist overleveres nøklene. ‍

Avslutning av leieforholdet: Et ordinært leieforhold har gjerne en gjensidig oppsigelsestid på rundt 3 måneder. Her kan det være forskjeller, men oppsigelsestiden skal være nedfelt i leiekontrakten. Noen ganger kan man dessverre også oppleve at man må avslutte leieforhold på grunn av ekstraordinære omstendigheter. Det kan være som følge av manglende betaling eller gjentatte overtredelser av husregler. Regler vedrørende utkastelse er nedfelt i husleieloven. Det er viktig at du setter deg inn i reglene rundt dette. Det å umiddelbart kaste ut en leietaker som følge av manglende betaling eller andre forhold kan medføre både bot og fengselsstraff. Ønsker du å avslutte et leieforhold må du først sende en skriftlig begrunnet oppsigelse til leietaker. Leietakeren har mulighet til å protestere på oppsigelsen inntil en måned etter at den er mottatt. Dersom det ikke foreligger en protest må leietaker flytte ut. Dersom leietaker derimot velger å protestere må saken tas til retten, hvor utleier må gjøre rede for at det foreligger vesentlige brudd på leiekontrakten. Dersom du har en utkastelsesklausul i kontrakten kan denne prosessen forkortes, ved at du kan henvende deg direkte til namsmyndighetene.

Mer om hvordan man går frem for å leie ut bolig:

5.1. Hvordan vet jeg hva boligen er verdt?

5.2. Info til deg som skal selge din eksisterende leilighet

5.3. Vurderer du å kjøpe deg inn i kjærestens bolig?

Det er mange ting å tenke på når du driver med utleie av bolig. Her gir vi deg våre beste råd om utleie, kort og konsist!

• Gjør en grundig kartlegging av lønnsomheten ved å investere i en bolig til utleie 
• Sett deg inn i lover og regler vedrørende utleie gjennom Husleieloven 
• Gjør en grundig bakgrunnssjekk av aktuelle leietakere, gjerne også en kredittsjekk
• Bruk tid på å lage en utfyllende annonse med gode bilder av objektet, samt tydelig informasjon om standard og beliggenhet
• Vurder om du skal invitere til privat visning for å bli bedre kjent med eventuelle leietakere
• Benytt en av standardmalene for utleiekontrakt som du finner på Forbrukerrådet eller Huseiernes landsforbund. Kontrakten bør inneholde utkastelsesklausul, oppsigelsestid og husregler.
• Opprett depositumskonto før leietaker overtar boligen
• Dokumenter boligens tilstand med dato, bilder og tekst både før innflytting og etter utflytting
• Øk leieprisen i samsvar med konsumprisindeksen
• Mangler du kunnskap og/eller kapasitet til å drive utleie på egenhånd bør du hente bistand fra en megler eller advokat
• Dersom leieobjektet står tomt i kortere eller lengre perioder, kan du vurdere å leie ut via Airbnb. Airbnb er en nettjeneste hvor turister kan leie en bolig, leilighet, hybel eller et rom mens de ferierer. For noen kan denne typen leieforhold lønne seg, selv om det gjerne er mer jobb knyttet til administrering og organisering.

‍

Mer om våre beste råd om utleie:

6.1. Hvordan velger jeg megler?

6.2. Det du bør vite om meglerprovisjon

6.3. Hva ligger vanligvis et meglerhonorar på?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange som skal leie ut bolig, stiller seg:

Spørsmål:

Hvorfor skal depositumskontoen stå i leietakerens navn og ikke i utleierens?

Svar:

En depositumskonto er en sikkerhet for utleieren dersom leietakeren ikke betaler husleie eller har vært skyld i større skader på utleieobjektet. Depositumsbeløpet, inkludert oppsparte renter, er imidlertid leietakers penger inntil brudd på leiekontrakten er vedtatt via rett eller namsmyndigheter. Dette er grunnen til at kontoen opprettes i leietakerens navn og er låst til leieforholdet oppløses. Merk at det er ulovlig å be leietaker overføre depositumsbeløpet til utleiers private konto.

Spørsmål:

Jeg mistenker at leietakeren røyker inne i leiligheten. Hvordan går jeg frem?

Svar:

Ettersom du reagerer på røyking i utleieobjektet regner jeg med du har en kontrakt som sier at røyking innendørs ikke er tillatt. Dersom dette er tilfellet bør du ta kontakt med leietakeren og gjøre vedkommende klar over husreglene. Dersom leietakeren ikke slutter å røyke inne kan du i teorien kaste ut vedkommende for kontraktsbrudd. Dette er imidlertid en omstendelig prosess, som uten en utkastelsesklausul involverer rettsmyndighetene. Først må du sende en skriftlig begrunnet oppsigelse til leietaker, som leietakeren har inntil en måneds tid å protestere på. Dersom det ikke foreligger en protest må leietaker flytte ut. Dersom leietaker derimot velger å protestere må saken tas til retten. Her må utleier gjøre rede for at det foreligger vesentlige brudd på leiekontrakten. Dersom du har en utkastelsesklausul kan denne prosessen forkortes, fordi du  kan henvende deg direkte til namsmyndighetene. Uansett er dette omstendelige prosesser. Har du en gjensidig oppsigelsestid i kontrakten kan det i noen tilfeller lønne seg å benytte seg av denne for å fremskynde prosessen.

Dersom du ikke har nedfelt røykeforbud i kontrakten, har du ikke noen formelle rettigheter når det kommer til røyking inne. Du kan du fortsatt snakke med leietakeren om at du ønsker at røyking foregår utendørs. Dersom leietakeren nekter å stoppe å røyke inne, kan du forsøke å hente inn en advokat til å drive mekling. Dette vil i de aller fleste tilfeller hjelpe. Dersom dette heller ikke hjelper, må du forholde deg til oppsigelsestiden i kontrakten. I dette tilfellet bør du passe på at du justerer kontakten ved neste utleieforhold.

Spørsmål:

Etter flere brudd på husleiekontrakten skal jeg nå sende leietakeren et utkastelsesvarsel. Finnes det noen formelle regler for dette? 

Svar:

Dersom du opplever at leietaker gjentatte ganger bryter leiekontrakten, bør du sende leietaker en skriftlig advarsel før du sender et utkastelsesvarsel. Dette er ikke noe krav, men en anbefaling. Ofte kan problemer løses ved et slikt varsel. Skulle det fortsatt være behov for utkastelse kan du på vår side, Advokatsmart, lese alt du trenger å vite om formelle krav til utkastelsesvarsel.

Det er mye å tenke på når du skal leie ut leilighet. Er du imidlertid god på planlegging og på å sette deg inn i gjeldende regler, kan du få til et både lønnsomt og godt leieforhold. I noen tilfeller går det allikevel galt. På Advokatsmart kan du lese vår komplette guide til utkastelse, samt få gode råd vedrørende tvangsutkastelse. Ta gjerne også en kikk på Regjeringens enkle informasjonsbrosjyrer viet ulike temaer innen utleie.

Når leiekontrakten opphører, er det gjerne en del som må gjøres og ordnes før en ny leietaker kan flytte inn. Som utleier er du ansvarlig for at leiligheten holder og fortsette å holde en viss standard, og med jevne mellomrom vil du måtte bedrive både oppussing og renoveringsarbeid. På Boligsmart finner du mange råd til oppgraderinger av bolig. Les vår artikkel 20 ting du må vite når du skal pusse opp og vår prisguide til oppussing. Les også vår komplette guide til å bygge hus med utleiedel.