Hvis du skal kjøpe eller selge bolig, vil du kanskje møte på begrepet lånetakst. Ikke alle vet hva det er eller hvordan det skiller seg fra verditakst og andre vurderinger av verdi. Verditakst og lånetakst henger tett sammen, men er ikke det samme. En takstmann vil først utarbeide en verditakst som skal skal fortelle noe om boligens verdi og inkludere en enkel teknisk gjennomgang av boligens stand. Dette gjøres ved å regne ut hvor mye det ville kostet å bygge boligen i dag, og så vil det trekkes fra summen for forhold som gjenspeiler at det er en brukt bolig, slik som slitasje, eventuelle skader, eller eldre materialer av lavere kvalitet enn de man får i dag. Når takstmannen har en verditakst, kan lånetaksten regnes ut ved å trekke fra omtrent 20 prosent verditaksten. Verdien man da sitter igjen med er lånetaksten, og lånetaksten vil danne grunnlag for hva du kan låne i banken. Siden lånetaksten er noe lavere enn verditaksten, kan man si at lånetaksten er et mer forsiktig anslag av boligens markedsverdi.

Selv om verdi- og lånetakst også tar tekniske forhold ved boligen i betraktning, er vurderingen av boligens tekniske tilstand å anse som nokså overflødig. Verdi- og lånetakst kan derfor ikke sammenlignes med en byggteknisk tilstandsrapport. Det er mange som forveksler verdi- og lånetakst med en tilstandsrapport, men tilstandsrapporten inkluderer en mye grundigere gjennomgang av byggtekniske forhold ved boligen og de brukes til forholdsvis forskjellige formål. Når en skal selge bolig, anbefales det å hente inn en tilstandsrapport i tillegg, da dette gir ekstra sikkerhet både til selger og kjøper og reduserer risikoen for at det oppstår konflikter etter at salget er gjennomført. Hvis du skal ha eierskifteforsikring vil du dessuten se at enkelte forsikringsselskap krever at du henter inn en tilstandsrapport eller tilbyr rabatt dersom du gjør det.

I stedet for å vurdere den byggtekniske tilstanden inngående, vil en verdi- og lånetakst rette hovedfokuset sitt på eiendommens markedsverdi på det aktuelle tidspunktet, der det tas hensyn både til beliggenhet, bruksrettigheter, størrelse, standard og lignende. Foruten å legge grunnlaget for lån i banken, vil en verdi- og lånetakst være gyldig dokumentasjon hos likningsmyndighetene hvis du mener ligningsverdien på eiendommen din er for høy. En verdi- og lånetakst har noen begrenset holdbarhet og hvis den er eldre enn 6 måneder gammel, bør du vurdere å skaffe en ny.

‍

Mer om hva lånetakst er:

1.1. Hva en takst er, og hva den kan brukes til

1.2. Hva du må tenke på hvis du trenger landbrukstakst

1.3. Hva som er forskjellen på en verdivurdering og en takst

Normalt koster det mer å innhente verdi- og lånetakst fra en takstmann enn å få en verdivurdering eller e-takst fra en megler. Det skyldes at verdi- og lånetakst gjerne er mer omfattende og grundig, samt at det tar lengre tid å gjennomføre befaring. Prisene kan variere fra den ene takstmannen til den andre, men vanligvis ligger prisene et sted mellom 4000 og 6000 kroner. Hvis du bare har behov for å dokumentere boligens verdi i banken, kan det være tilstrekkelig å bare hente inn en e-takst som utarbeides av en eiendomsmegler. Prisene for å hente inn e-takst er noe lavere, og ligger i et prissjikt mellom 2000 og 5000 kroner. Også her vil prisene variere mellom ulike tilbydere av tjenesten og blant annet kan distansen eller kjørevei mellom deg og meglerkontoret spille inn på prisen.

Når du skal hente inn verdi- og lånetakst, er det viktig at du finner ut hva som inkluderes i prisen. Ofte kan prisene oppleves uoversiktlig, da de varierer i stor grad fra den ene takstmannen til den andre. De fleste har prislister på hjemmesidene deres, men siden prislistene ikke følger en bestemt standard, kan de inkludere forskjellige ting. Derfor er det lurt å hente inn tilbud fra flere takstmann slik at du kan sammenligne tilbud på tvers av hverandre og finne en takstmann som tilbyr verdi- og lånetakst til en rimelig pris. Når du henter inn tilbud, kan du be om å få et detaljert prisoverslag der det fremgår hva som er inkludert i prisen og hva de ulike delene av tjenesten koster. Husk imidlertid på at den billigste ikke alltid er den beste. Det er minst like viktig at takstmannen gjør en god jobb.

For å unngå at du betaler for mye, vil det være lurt å velge en lokal takstmann med kort reisevei fra takstkontoret og hjem til deg. På den måten unngår du å betale unødvendig for kjøring og du kan dessuten dra nytte av takstmannens kunnskap om det lokale eiendomsmarkedet der du bor. Dette bidrar til at takseringen blir enda mer presis. Du kan også sørge for at det ikke brukes unødvendig mye tid på befaringen ved å skaffe til veie nødvendige dokumenter før takstmannen kommer. Hvis han eller hun må hente inn nødvendige dokumenter selv, tar vedkommende gjerne ekstra betalt for dette. Slik dokumentasjon inkluderer blant annet forsikringsbevis, tegninger, målebrev, situasjonskart og dokumentasjon på oppussing av boligen.

‍

Mer om kostnader for lånetakst:

2.1. Hva en verdivurdering koster

2.2. Prisnivået for takst på bolig

2.3. Ekstrakostnader og tilleggstjenester

I boligverdenen finner vi mange forskjellige begreper som sier noe om verdien av bolig på ulike måter. Dette kan oppleves forvirrende for mange, da ikke alle vet hva som er hva, og hva slags vurdering man trenger i ulike situasjoner. Nedenfor går vi gjennom noen av disse begrepene og forsøker å skille dem fra hverandre.

E-takst: En e-takst er en relativt enkel form for verdivurdering som gjennomføres av en eiendomsmegler. E-taksten sier ingenting om den tekniske forfatningen på boligen, men belager seg stort sett på historikk av sammenlignbare salg i et gitt marked på et gitt tidspunkt. E-taksten brukes når en skal refinansiere lån eller i forbindelse med andre forhandlinger med banken. Bankene har et eget system hvor de kan sjekke om e-taksten avviker mye fra gjennomsnittet og derfor kreves e-takst ved refinansiering av lån. Meglere bruker også e-takst for å sette verdi på en bolig, men verdien er ikke nødvendigvis den samme som prisantydningen.

Prisantydning: Prisantydningen skal gjenspeile prisen selger er villig til å selge boligen for. Det er altså den prisen man annonserer boligen for ved salg. Derfor kan prisantydningen avvike fra verdivurdering eller e-takst fra megler, da det kan hende selger mener boligen er verdt mer eller at vedkommende bare ønsker å selge boligen for en høyere pris. Det er likevel viktig at prisantydningen ikke avviker for mye fra verdivurderingen. Hvis den settes for høyt, kan du skremme bort potensielle interessenter, og settes den for lavt, blir man fort beskyldt for å oppgi lokkepris. Det er vanligvis boligens standard, utseende, beliggenhet, rapporter om boligen, informasjon om markedet og selgers egne preferanser som danner grunnlaget for prisantydningen.

Tilstandsrapport: En tilstandsrapport må ikke forveksles med en verditakst, lånetakst eller verdivurdering. Tilstandsrapporten utarbeides av takstmenn og inkluderer en omfattende vurdering av boligens tekniske stand. Rapporten kan vanligvis inneholde vurderinger av byggteknisk tilstand, elektriske anlegg, branntekniske forhold, geologiske forhold, måling av areal, VVS-tekniske anlegg, radon, rømningsveier, takhøyde og lignende. En tilstandsrapport er nyttig å ha i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Når du selger bolig, er du forpliktet til å opplyse om relevante forhold ved boligen som du enten vet om eller burde ha visst om. En tilstandsrapport fritar deg ikke fra den plikten, men den sørger langt på vei for at potensielle kjøpere får så utfyllende informasjon som mulig. Dessuten bidrar det til å gi en ekstra trygghet til de som vurderer å kjøpe.

Ligningsverdi: Ligningsverdi er det samme som formuesverdi og brukes i forbindelse med skatt. Skatteetaten legger ligningsverdien til grunn når den skal regne ut hvor mye du skal skatte på boligen din, og den kan ha betydning for om du skal betale formueskatt. Ligningsverdien er i dag satt til 25 prosent av den antatte markedsverdien. Ved å gå inn på skattemeldingen fra i fjor, kan du finne ut hvor mye skatteetaten har beregnet ligningsverdien til. Noen ganger er det oppgitt feil byggeår, feil areal eller feil boligtype. I slike tilfeller, kan du få ligningsverdien endret. Hos skatteetaten kan du bruke en kalkulator for å finne ut hvor mye verdien skal beregnes til.

‍

Mer om viktige begreper knyttet til lånetakst:

3.1. Hva en e-takst brukes til

3.2. Hva du må tenke på når du skal hente inn tilstandsrapport

3.3. Hva innebærer en prisantydning?

Hvis du trenger en verdi- og lånetakst, er det viktig at du finner en dyktig takstmann som helst har en del erfaring. Det stilles ikke noen formelle krav til en spesifikk utdanning for takstmenn i Norge og derfor kan det være litt vanskelig å vite hvem som er kvalifisert. Det anbefales likevel at du sjekker om den aktuelle takstmannen har SETA-sertifisering. Dette utdeles av sertifiseringsrådet for takstpersonell i Norge. Utdanningsbakgrunnen til takstpersonell kan imidlertid variere, men det er vanlig at de enten er ingeniører, byggmestere eller arkitekter. Ved å finne en takstmann som har SETA-sertifisering og gjerne en del erfaring i bransjen, kan du føle deg trygg på at jobben utføres på en tilfredsstillende måte.

Det er viktig at du tenker gjennom hva slags vurdering eller tjeneste du ønsker før du bestemmer deg. I mange tilfeller vil det eksempelvis være tilstrekkelig med en e-takst utført av en eiendomsmegler, og e-taksten har på mange måter tatt over funksjonene til verdi- og lånetakst. Lånetaksten trengs hovedsakelig som et grunnlag for bankens vurdering av hvor mye lån de kan innvilge deg. Har du bare behov for en enklere vurdering, kan det være tilstrekkelig med en e-takst. Hvis du derimot vil ha en mer grundig vurdering, som til en viss grad også tar boligens tekniske stand i betraktning, så kan det være fornuftig å hente inn en verdi- og lånetakst. For en mer utførlig og detaljert vurdering av boligens teknisk tilstand, vil det ofte være behov for en tilstandsrapport. Hvis du er usikker på hvilken vurdering du trenger, kan du kontakte et takstkontor og fortelle i hvilken anledning du trenger vurderingen, slik at takstkontoret kan veilede deg og tilby riktig tjeneste til riktig formål.

Det lønner seg ofte å hente inn en tilstandsrapport selv om man allerede har fått en verdi- og lånetakst. Tilstandsrapporten trenger ikke bare å brukes når boligen skal selges, du kan også bruke en tilstandsrapport til å finne ut hvilke oppgraderinger som kan øke boligens verdi og hva som trenger reparasjon eller utbedringer i nær fremtid. På den måten kan du selv bidra til å øke boligens fremtidige verdi før et eventuelt salg.

‍

Mer om å lykkes med lånetakst:

4.1. Hvordan du går frem for å selge bolig

4.2. Hvordan du kan få en gratis verdivurdering

4.3. Hva du bør tenke på når du skal velge megler

Etter at du har funnet ut om det er verdi- og lånetakst du trenger, må du gå i gang med å finne en egnet takstmann. Som sagt lønner det seg å sammenligne tilbud fra flere takstkontor for å finne et rimelig tilbud. Når du har funnet en takstmann du er fornøyd med, avtaler dere en dato for befaring. Takstmannen vil sende deg en oppdragsbekreftelse, samt informasjon om hva som skjer videre. Ofte vil det være vedlagt en sjekkliste til oppdragsbekreftelsen med informasjon om hva du bør gjøre før datoen for befaring. Dette er gjerne knyttet til dokumentasjonen som bør hentes inn på forhånd for at takstmannen skal kunne gjøre en best mulig vurdering.

Når dagen for befaring er kommet, vil takstmannen ha så mange opplysninger om boligen som mulig. Derfor er det viktig at du skaffer til veie dokumentasjonen som bes om på forhånd. I tillegg bør du sørge for å gjøre tilgjengeligheten i boligen så god som mulig. Det innebærer blant annet at loft og kjeller må være lett tilgjengelig slik at takstmannen kan inspisere. Det bør ryddes under kjøkkenvasken og du bør helst unngå å bruke dusjen på våtrom rett før takstmannen kommer. Husk at alle rom, inkludert boder, må være tilgjengelige, slik at alt blir tatt med når takstmannen måler opp areal.

I den endelige verdivurderingen vil du se at det konkluderes med ulike verdier. Det vil bli oppgitt en markedsverdi som er en vurdering av hva boligen kan selges for på dagens marked. For å vurdere markedsverdi, tar takstmannen en rekke forhold i betraktning, inkludert areal, standard på bolig, beliggenhet, severdigheter i området, fellesgjeld, vedlikehold og lignende. I tillegg vil det oppgis en låneverdi, som er den verdien banken kan bruke som sikkerhet for pant. Denne verdien er noe lavere enn markedsverdien. Du vil også få en teknisk verdi som settes ut i fra en vurdering av hva det ville kostet å bygge boligen i dag, samt å trekke fra en sum for skader, vedlikehold og slitasje.

‍

Mer om hvordan du går frem:

5.1. Hva en boligselgerforsikring kan brukes til

5.2. Hvordan forholde seg til fellesgjeld ved kjøp og salg av bolig

5.3. Hva en boligsalgsrapport er

Avslutningsvis har vi samlet noen gode råd til deg som skal bestille verdi- og lånetakst:

Sørg for å få en skriftlig avtale

Når du inngår en avtale med en takstmann, er det viktig at du får den skriftlig. Dette skjer som regel ved at du blir tilsendt en oppdragsbekreftelse. Som et minimum, bør avtalen i alle fall inneholde informasjon om hvilken type rapport som bestilles, hvor mye det vil koste deg og når oppdraget skal gjennomføres. Hvis du ikke finner informasjon om det i oppdragsbekreftelsen, kan du gjerne be om et detaljert prisoverslag slik at du kan se hva de ulike delene koster. Om takstmannen ikke sender deg en liste med dokumentasjon som må hentes inn på forhånd, bør du etterspørre dette. Hvis du er usikker på om du har med seriøs takstmann å gjøre, kan du spørre om vedkommende har SETA-sertifisering og om han eller hun har erfaring med taksering av bolig.

Hent inn flere tilbud

For å unngå å betale for mye, lønner det seg å hente inn flere tilbud hos ulike takstkontor. På den måten sørger du for at det er konkurranse om å ta oppdraget, noe som kan føre til lavere priser. Finn ut hva som er inkludert i de ulike tilbudene og velg takstmannen som tilbyr den beste kombinasjonen av pris og kvalitet. Husk at det ofte er et pluss dersom takstmannen driver virksomheten i lokalområdet der du bor. Da slipper du å betale for ekstra lang reisevei og takstmannen har dessuten kunnskap om markedet der du skal kjøpe eller selge.

I tilfelle samlivsbrudd

Ofte kan det oppstå vanskelige situasjoner i forbindelse med salg av bolig etter samlivsbrudd. Hvis begge parter er enige om å selge boligen, er det som regel ikke noe problem fordi begge parter da har interesse av å få så høy pris som mulig. Men noen ganger ønsker en part å ta over boligen, mens den andre vil flytte. Den parten som skal kjøpe vil da at prisen skal være så lav som mulig, mens selgende part vil ha så høy pris som mulig. Dette fører mange ganger til at man engasjerer en takstmann hver og fremhever positive eller negative aspekter ensidig til takstmannen. I slike tilfeller bør begge parter bli enige om hva som er takstmennenes mandat og sikre at begge er uhildet. En rettferdig løsning er ofte å få begge takstmennene til å gå gjennom boligen mens ingen av partene er til stede.

‍

Mer om gode råd om lånetakst:

6.1. Hva som er viktig å tenke på ved salg av leilighet

6.2. Hvordan du selger boligen selv

6.3. Hvordan du vinner en budrunde

Nedenfor svarer vi på spørsmål mange lurer på i forbindelse med taksering av bolig:

‍

Spørsmål:

Trenger jeg å rydde før takstmannen kommer?

Svar:

Det viktigste er at takstmannen kan bevege seg rundt på en enkel måte uten at dere må bruke tid på å gjøre alle rom tilgjengelige. Hvis en bod er helt full, kan det hende takstmannen må ta forbehold om at hele rommet ikke kan sees. Det trenger altså ikke være helt strøkent, så lenge takstmannen kommer til og får sett det han eller hun trenger å se.

‍

Spørsmål:

Hvor lang tid tar befaringen?

Svar: 

Tidsbruken avhenger av størrelsen på boligen din. Likevel er det vanlig at befaringen tar omtrent en til to timer. Hvis du skal ha en mer omfattende tilstandsrapport, vil det ta vesentlig lenger tid.

‍

Spørsmål:

Hva slags dokumentasjon må jeg hente inn?

Svar:

Du bør spørre takstkontoret hvilke dokumenter du må fremlegge, men vanligvis er det plantegninger, forsikring, oversikt over kommunale avgifter, festekontrakter, leiekontrakter, boretter, reguleringsplaner og byggeplaner i nabolaget og lignende.

‍

Spørsmål:

Bør jeg bruke takstmannen som megler har anbefalt?

Svar:

Normalt har eiendomsmeglere god oversikt over takstmenn i lokalområdet der de jobber. De vet gjerne hvem som er dyktige og tilbyr høy kvalitet. Siden takstmenn skal være uhildet, er ikke dette noe problem. For mer informasjon om hvordan du bør gå frem for å finne en god takstmann, kan du sjekke forbrukerrådets sjekkliste.

Kjøp og salg av bolig er blant de viktigste avgjørelsene vi tar i livet. Hvis du vurderer å kjøpe eller selge bolig, anbefaler vi at du tar en titt på våre artikler hos Meglersmart. Her finner du nyttig informasjon om hele prosessen. Du kan blant annet lese om hvordan forkjøpsretten kan spille inn for kjøper og selger, hvordan du bør velge eiendomsmegler eller hvordan boligstyling kan hjelpe deg i prosessen.

Vurderer du å selge eller kjøpe bolig, skal du snart i gang med å flytte. Selve flyttingen kan også være en omfattende og tidkrevende prosess. På Flyttesmart har vi samlet flere gode artikler som kan gjøre jobben litt enklere for deg. Her kan du blant annet finne ut hvilke alternativer som finnes når du skal velge flyttetransport, hvilke flyttebyråer som er populære i Oslo, eller hvor mye det koster å bestille flyttevask.

Kanskje du ikke tenker å flytte riktig enda, men heller vurderer å pusse opp hjemmet ditt først eller utvide egen bolig i stedet? I så fall vil vi anbefale deg å se nærmere på artiklene våre på Boligsmart. Her forteller vi deg blant annet hvordan du går frem for å bygge på en etasje i ditt hjem, du får vite alt du trenger å vite om oppussing, og du kan lese mer om hvordan å bygge et helt nytt nøkkelferdig hus.