Mange tror at det ikke lenger er mulig å få en gratis verdivurdering etter at e-takst ble innført i 2016. Dette er imidlertid ikke helt korrekt. Det er riktig at du i de aller fleste tilfeller må betale for e-takst, og at det er denne taksten som er avgjørende når du skal dokumentere boligens verdi overfor banken. Meglere kan allikevel vurdere boligens verdi uten å utarbeide e-takst, og i disse tilfellene er det fortsatt mulig å få tjenesten gratis.  

En megler kan på relativt kort tid gi deg et estimat over hvor mye de tror boligen er verdt i det åpne markedet. En gratis verdivurdering gjennomføres ofte i forbindelse med en markedskampanje eller med et forbehold om at megleren får gjennomføre salget av boligen innen en viss tid. Vær oppmerksom på de vilkårene megleren legger frem. Noen meglere tilbyr gratis verdivurdering kun fordi de har et håp om at du skal velge dem i forbindelse med boligsalget. I disse tilfellene må du regne med at megleren tar kontakt i etterkant av vurderingen. Du kan selvsagt velge å si nei til flere tjenester.

Et alternativ til gratis verdivurdering er å benytte en boligkalkulator på nett. En boligkalkulator kan gi deg et estimat over boligens verdi basert på statistikk over lignende boliger. Resultatet kan ikke benyttes i noen formell sammenheng, men kan allikevel gi en ok pekepinn. Du finner boligkalkulatorer på mange ulike nettsider, slik som meglerkontorenes- og bankenes hjemmesider. 

For en presis verdivurdering må du imidlertid kontakte en eiendomsmegler som kan komme på befaring. Dersom du skal benytte vurderingen i forbindelse med refinansiering av lån vil e-takst være nødvendig. Du vil også få behov for vurderingen ved mellomfinansiering av bolig, da det kun er e-takst som kan benyttes som dokumentasjon på boligens verdi i banken. Det hører til sjeldenhetene at banken gjør unntak fra disse reglene.

‍

Mer om hvordan du får gratis verdivurdering:

1.1. Vår komplette guide til verdivurdering

1.2. Alt du trenger å vite om e-takst

1.3. Hva er boligen din verdt?

En gratis verdivurdering er i ordets rette forstand gratis. Du bør imidlertid sjekke hvilke vilkår en slik vurdering innebærer. Flere meglere vil ved å tilby en gratis verdivurdering sikre at meglerfirmaet får håndtere et eventuelt salg av boligen. Sjekk derfor vilkårene for vurderingen nøye.

Dersom du benytter deg av en boligkalkulator online er samtlige av disse helt gratis. Merk at en boligkalkulator kun kan gi deg et estimat over boligens verdi, og kan ikke benyttes i noen formell sammenheng. 

Skal du dokumentere boligens verdi overfor banken kreves det at du legger frem e-takst. E-takst settes av en megler i forbindelse med verdivurderingen, og gjøres tilgjengelig for banken i en database. En e-takst koster som regel et sted mellom 1.500-5.000 kroner. Prisen er avhengig av beliggenhet og størrelse på boligen. Prisen kan bli høyere enn 5.000 kroner dersom megleren har svært lang reisevei til objektet. Du kan derfor spare penger på å velge en lokal megler. En lokal megler vil gjerne også kjenne markedet i området best, og vet derfor hva du kan forvente å få for boligen din. Det er altså mange fordeler ved å velge en lokalkjent megler.

Merk at hverken verdivurdering eller e-takst sier noe direkte om boligens tekniske standard. Skal du selge bolig, anbefales det at du henter inn en tilstandsrapport, gjerne en boligsalgsrapport. En tilstandsrapport dokumenterer boligens tekniske standard. Til dette kreves det at du henter inn en takstmann som kan gjennomføre en befaring. Prisen på en tilstandsrapport varierer etter hva som skal vurderes, men koster gjerne et sted mellom 5.000 til 10.000 kroner. Prisen på en boligsalgsrapport vil variere avhengig av størrelse og type bolig, og kan komme opp i 25.000 kroner.

‍

Mer om hvilke vilkår som gjelder:

2.1. Mer om kostnader for verdivurdering av hus

2.2. Hva koster en tilstandsrapport?

2.3. Hvordan komme frem til en prisantydning

Når du skal selge bolig eller har behov for en vurdering av boligens verdi, kan det dukke opp flere begreper som du ikke kjenner til. Her har vi samlet noen av begrepene du mest sannsynlig kommer til å møte på i prosessen. Støtt deg gjerne også på en megler dersom du har spørsmål.‍

Prisantydning: En prisantydning er den prisen en bolig markedsføres med når den skal selges. Prisantydningen baserer seg på verdivurderingen og e-taksten, men reflekterer også selgerens ønske om salgspris. Prisantydningen ligger derfor ofte noe høyere enn selve e-taksten. Går det lang tid mellom meglerens verdivurdering og selve annonseringen av boligen, kan prisen justeres ytterligere.‍

E-takst: Ble i 2016 den nye standarden for verdivurdering i Norge. Dette innebærer strengere regler for hvordan en verdivurdering skal gjennomføres, noe som reduserer faren for feilvurderinger. Det er meglere som utarbeider e-taksten. Som navnet antyder er dette en elektronisk takst, som du får tilsendt på e-post i etterkant av verdivurderingen. E-taksten inkluderer også en beskrivelse av hva som ligger til grunn for vurderingen. Banken vil automatisk få tilgang e-taksten gjennom Eiendomsverdi AS sin database. ‍

Teknisk verdi: Teknisk verdi settes av en takstmann eller byggmester. En teknisk verdi viser hva det ville kostet å bygge den aktuelle boligen etter dagens standard og prisnivå. Her er det utelukkende boligens tekniske tilstand som vurderes. 

‍Tilstandsrapport: Tilstandsrapport er en samlebetegnelse for rapporter som formidler informasjon om den aktuelle boligens tekniske samt vedlikeholdsmessige tilstand. Dersom du skal selge bolig anbefaler man en boligsalgsrapport. Boligsalgsrapporten er spesielt designet for eierskifte av bolig, for å unngå eventuelle konflikter i etterkant av salget. Rapporten følger en standardisert mal som gjøre det lett for deg som forbruker å sammenligne ulike boliger.‍

Boligkalkulator: Boligkalkulator er en samlebetegnelse på ulike kalkulatorer på nett som kan tilknyttes boligverdi. Disse finner du gjerne i nettmagasiner og nettaviser, og er som regel gratis. De fleste meglerkontorer har også egne kalkulatorer på sine hjemmesider.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til verdivurdering:

3.1. Hva er en lånetakst?

3.2. Alt du trenger å vite om takst

3.3. Hva har P-rom å si for verdivurderingen?

En gratis verdivurdering må først og fremst regnes som en veiledende vurdering av hva boligen din er verdt i markedet. Den kan i utgangspunktet ikke benyttes som formell dokumentasjon i banken, noe som åpenbart eliminerer vurderingens nytteverdi. Dersom du bare er nysgjerrig på boligens verdi kan imidlertid en gratis verdivurdering være akkurat det du trenger.

Noen banker kan være villige til å godta en gratis verdivurdering som grunnlag for refinansiering av lån, men dette er heller unntaket enn regelen. I dag vil de aller fleste banker kreve e-takst. Ved beregning av e-takst følger megleren en standardisert mal, og vurderingen gjøres automatisk tilgjengelig for banken via en database på nett.   

Står du i et arveoppgjør kan en gratis verdivurdering ofte oppleves som tilstrekkelig dokumentasjon av boligens verdi. Det kan imidlertid være utfordrende å få en gratis vurdering i disse tilfellene, da det som regel ikke er noe reelt salg som en megler kan håpe på å få håndtere i etterkant. Mange benytter seg av verditakst i forbindelse med arveoppgjør, noe som gir informasjon om boligens tekniske verdi samt hva det ville kostet å bygge samme bolig etter dagens standarder. Dette er ikke det samme som markedsverdi. Ved et arveoppgjør, der boligen ikke skal ut på det åpne markedet, kan det imidlertid være verdt å få en ordinær verdivurdering av en megler. Får du ikke gratis verdivurdering anbefales det gjerne at man betaler for tjenesten. Dette for å unngå konflikter i etterkant.

Hverken verdivurdering eller e-takst er lovpålagt ved salg av bolig. Det kan imidlertid være svært lurt når du skal bestemme prisantydningen. Hvis du priser deg for lavt kan du tape mye penger, og dersom du priser deg for høyt risikerer du å ikke få solgt boligen i det hele tatt. Den beste taktikken for å lykkes med verdivurdering er derfor å innhente kompetente fagfolk til å gjøre vurderingen, gratis eller ikke.

‍

Mer om å lykkes med gratis verdivurdering:

4.1. Hva er forskjellen på verdivurdering og takst?

4.2. Hvordan velge rett megler til jobben?

4.3. Trenger jeg egentlig en tilstandsrapport?

For å få en verdivurdering tar du kontakt med et meglerkontor. Via Meglersmart kan du komme i kontakt med noen av de beste meglerne i landet. Her finner du meglere som er lokalkjent i ditt område. Det er viktig at du forklarer hva du skal benytte verdivurderingen til, slik at megleren kan vurdere om en gratis verdivurdering er aktuelt. Ta gjerne kontakt med flere meglere, for å sammenligne tilbud, og vær nøye når du leser over vilkårene for avtalene. 

For å finne rett megler bør du vurdere erfaring, kompetanse og lokalkunnskap. Du bør også sjekke meglerens referanser. Referansene finner du ofte på meglerkontorets nettsider, eller du kan spørre megleren direkte. Les gjerne Forbrukerrådets sjekkliste for å velge megler.

Dersom du kun er nysgjerrig på boligens verdi finner du flere boligkalkulatorer online. En boligkalkulator er i de aller fleste tilfeller helt uforpliktende, og du trenger derfor ikke bekymre deg for å bli oppringt av aktører som eventuelt ønsker å selge boligen din i etterkant. En boligkalkulator er en samlebetegnelse på ulike kalkulatorer på nett som sier noe om boligens verdi. Vi skal her forsøke å redegjøre for de ulike kalkulatorene, slik at du velger riktig:

Boligpriskalkulator: En boligpriskalkulator gir deg en estimert verdivurdering basert på tilgjengelig salgsstatistikk for boliger i nærområdet, i tillegg til den informasjonen du oppgir om egen bolig. Dette kan for eksempel inkludere informasjon om etasje, oppussingsbehov, antall soverom, utsikt og parkeringsmuligheter.

Boliglånskalkulator: Dette er et verktøy du gjerne finner på bankenes nettsider, og benyttes til å beregne hvor mye du kan få i boliglån. Boliglånskalkulatoren baserer seg først og fremst på inntekt, gjeld, egenkapital og eventuell sikkerhet i annen eiendom. Beregningen må anses som et anslag, og er ikke bindende for banken. For tilbud om lån må du ta kontakt med banken direkte. 

Boligverdikalkulator: Denne kalkulatorer viser til Skatteetatens kalkulator som brukes for å beregne formuesverdien på boligen. Det er denne informasjonen som ligger til grunn for opplysningene i selvangivelsen.

‍

Mer om hvordan man går frem:

5.1. Vår komplette guide til eiendomsmeglere

5.2. Den beste taktikken for å lykkes med verdivurdering

5.3. Hva er viktig å huske ved fastsetting av takst?

Her gir vi deg våre beste råd når det gjelder gratis verdivurdering og hvordan du burde gå frem når du skal finne riktig megler:

• Fortell megleren hva du trenger verdivurderingen til. Dersom megleren ikke kan gi deg en gratis verdivurdering til ditt behov, bør du betale for den korrekte tjenesten. 

• Hent tilbud om verdivurdering fra flere meglere. Du kan også invitere flere meglere på befaring. Verdivurderingene vil gjerne variere noe, men med flere vurderinger kan du mest sannsynlig finne et realistisk gjennomsnitt.
  

• Velg en lokal megler som du føler deg trygg på. Gjennom befaringen vil du få dannet et relativt godt bilde av hvordan megleren er, og om du ønsker å jobbe videre med vedkommende. Kommunikasjon og tilgjengelighet er svært viktig. Stol på magefølelsen, og vurder om du selv ville kjøp bolig fra denne megleren.
  

• Selv om du er jakt etter en gratis verdivurdering bør du være kritisk til meglere som frister med tilsynelatende gunstige rabatter. Meglere som lokker deg med lave priser er gjerne nødt til å gjøre dette for å få oppdrag overhodet. Husk også at du gjerne betaler for det du får. Sjekk derfor alle vilkår før du inngår en avtale. Du bør også sjekke meglerens referanser

• Husk at en god verdivurdering er en realistisk verdivurdering. Mange ønsker seg en høyest mulig vurdering, men er ikke denne realistisk, kan det bli vanskelig å få solgt boligen. Jo lenger tid det tar å få solgt, jo dyrere blir gjerne salgsprosessen.

• Når du har megleren på befaring er det viktig at megleren kommer uhindret frem i hele boligen. Du må gjerne ta en ekstra vask, lufte ut samt åpne gardiner og persienner. Du må gjerne også fikse småting som trekker ned helhetsinntrykket. Dette kan være ting som skjeve dører, løse ledninger, et uferdig listverk eller en kran som lekker. Disse tingene reflekterer det helhetlige vedlikeholdet av boligen. Du trenger imidlertid ikke å style boligen, som man gjerne gjør før en visning.

• Utnytt verdivurderingen til å spørre megleren om råd og tips til å øke verdien på boligen. Det er ikke alle oppgraderinger som lønner seg, spesielt dersom du vurderer oppgraderinger kun med tanke på salg. En megler vil ha god oversikt over lønnsomme tiltak.

• Er du først og fremst nysgjerrig på boligens verdi og et estimat på eventuell prisstigning, anbefaler vi at du benytter deg av en boligkalkulator på nett. 

• Prøv å ha realistiske forventninger til verdivurderingen, og stol på at megleren vil presse prisen på boligen opp i en budrunde. Meglere er like interessert som deg i å få en så god pris som mulig, da meglere som regel blir betalt med en provisjon av salgssummen.

‍

Mer om våre beste råd om verdivurdering:

6.1. Alt du bør vite om verdivurdering på nett

6.2. Våre beste råd om verdivurdering

6.3. Hvordan kan jeg gjøre boligen mer attraktiv?

Her gir vi deg svar på en utvalg spørsmål som mange av de med behov for verdivurdering lurer på.

Spørsmål:

Denne uken så jeg at en leilighet i samme gate som vi bor i gikk for 5.700.000 kroner. Boligen er relativt lik vår i størrelse, men har ikke samme utsikt, balkong eller fasiliteter når det kommer til parkering. Den så heller ikke spesielt nyoppusset ut i Finn-annonsen. Selv fikk vi en verdivurdering i 2017, der boligens verdi ble satt til 4.400.000. Vi bor sentralt i Oslo, med buss rett utenfor døren, som tar 10 minutter til Jernbanetorget. Hva kan vi forvente av verdiøkning nå?

Svar:

Det vil være svært vanskelig å legge naboens boligsalg til grunn for å si noe om din egen bolig sin prisutvikling. Vi ser imidlertid at boligprisstigningen på leiligheter i Oslo har økt med gjennomsnittlig 10% fra 2017 til dags dato. Dette vil si at din bolig kan være verdt rundt 4.800.000, men her vil det være svært store individuelle forskjeller. Det kan også være mange grunner til at naboens leilighet ble solgt for prisen du her beskriver som svært høy. Kanskje har budrunden eksplodert? Har du sjekket verdivurderingen og prisantydningen på boligen? Noen ganger kan stor etterspørsel, som vi har sett i Oslo de senere årene, presse salgsprisen til skyene. Det kan også hende naboen har truffet på salgstidspunktet. Samtidig er det mulig at leiligheten rett og slett er i bedre stand enn deres. Du sier at dere har bedre utsikt og balkong, noe som er svært attraktivt for flere kjøpere. For å finne boligens verdi er det kun en ting å gjøre; ta kontakt med en megler. Da vil dere få en kvalifisert vurdering av boligens verdi i markedet for øyeblikket. Alt annet blir spekulasjoner.

‍

Spørsmål:

Hvorfor kan jeg ikke benytte en takstmann til å vurdere boligens verdi?

Svar:

Etter at e-takst ble den nye standarden for verdivurdering er det vanlig at det er megleren som gjennomfører ordinær verdivurdering. Som regel er det kun på steder der man ikke har tilgang på megler hvor takstmannen gjennomfører vurderingen. Du kan imidlertid allikevel ha behov for en takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport. For boligselgere stilles det strenge krav i avhendingsloven når det kommer til å opplyse om boligens standard. Denne opplysningsplikten vil som regel kunne oppfylles gjennom en godt utarbeidet boligsalgsrapport. 

Har du behov for en verditakst, er det også takstmannen du skal ta kontakt med. Les mer om forskjellene mellom taksering av takstmann og megler. 

Spørsmål:

Kan jeg gjøre verdivurderingen selv?

Svar:

Det er ikke lovpålagt med hverken verdivurdering eller e-takst når du skal selge bolig. Du kan derfor i teorien gjøre vurderingen selv eller hente inn informasjon via boligkalkulatorer på nett. Disse vurderingene vil du imidlertid ikke kunne benytte i noen formelle sammenhenger. Kun en verdivurdering utført av en profesjonell megler vil være gyldig i banken. Det kan også være svært vanskelig å sette en korrekt prisantydning ved et boligsalg på egenhånd. Husk at en megler sitter på en solid fagkunnskap og erfaring fra markedet. På grunn av dette anbefales det at man overlater vurderingen til fagfolk. Det er imidlertid mange som ønsker å gjøre deler av boligsalget selv. For råd og tips anbefaler vi at du leser vår artikkel med råd og tips om å selge bolig selv.

Skal du selge bolig, ønsker du gjerne å vite hvordan du kan øke verdien på boligen. Dette kan du hente informasjon om under en verdivurdering. Noen oppgraderinger kan gi deg mye igjen for pengene, mens andre investeringer ikke er like lønnsomme. En megler vil ha god oversikt over hvilke muligheter du har. Du gjør derfor lurt i å lytte til meglerens råd. Les også mer om vanlige faktorer som øker boligverdien.

Dersom du står overfor oppgraderinger av boligen, kan du lese gode tips om oppussing og renovering i vårt magasin på Boligsmart. Les om hvorfor det i de fleste tilfeller vil lønne seg å pusse opp bad samt hvordan solceller kan gi en lønnsom oppgradering av boligen.‍

Når det kommer til verdivurderingen, er det aller viktigste at du får en kunnskapsbasert og realistisk verdivurdering. Til dette trenger du en megler. På Meglersmart gir vi deg råd og tips om hvordan du velger riktig megler.