Hensikten med en verdivurdering er å finne ut hva du kan forvente å få for boligen din i markedet. Verdivurderingen gir deg altså boligens antatte salgspris. I Norge er det kun autoriserte eiendomsmeglere som kan foreta verdivurderinger. 

Ettersom boligmarkedet hele tiden utvikler seg, er en verdivurdering å anse som ferskvare. En verdivurdering gjort for to måneder siden kan derfor allerede være utdatert dersom endringene i markedet er store. Dersom du fikk utført en verdivurdering med tanke på å selge boligen, bør du derfor få gjort en ny vurdering som gjenspeiler forholdene i markedet i dag.

En verdivurdering er spesielt viktig i forbindelse med boligsalg, men også helt nødvendig dersom du skal ta opp lån i banken til ny bolig eller søke om mellomfinansiering. Dersom du ønsker å refinansiere vil banken kreve at du legger frem en verdivurdering.

Det er verdt å merke seg at verdivurdering ikke er en eksakt vitenskap. Selv erfarne meglere  med god kjennskap til både markedet, nærområdet og prisstatistikk kan komme til ulike konklusjoner. Derfor kan det lønne seg å innhente flere verdivurderinger for å sammenligne. Dette betyr imidlertid ikke at du automatisk bør gi oppdraget til den megleren som anslår den høyeste prisen. Det viktigste er at verdivurderingen er mest mulig realistisk. Prises boligen for høyt står du i fare for at objektet blir liggende ute i markedet lenge. Dersom budene lar vente på seg, og du må sette ned prisen eller ha flere visningsrunder, kan prosessen bli svært kostbart.  

Fasiten på hva boligen din faktisk er verdt får du først i det budrunden er avsluttet. Frem til da har du kun meglerens kvalifiserte gjetning å forholde deg til. Gjetningen baserer seg imidlertid på noen faste kvaliteter, som beliggenhet, størrelse, boligens utformelse, antall rom og teknisk standard. Andre attraktive kvaliteter, som gjør utslag på verdivurderingen, er nærhet til kollektivtransport, skoler, barnehager, butikker og andre servicetilbud. Gode solforhold, terrasse, parkeringsmuligheter er ytterlige faktorer som bidrar til en høyere verdivurdering. Det finnes også faktorer som kan bidra negativt, som støy og trafikk rett ved boligen. Ofte vil en leilighet i 5 etasje ha høyere verdi enn en i 1 etasje. 

Til syvende og sist forsøker en verdivurdering å estimere hva potensielle kjøpere er villige til å betale for boligen. Fordi markedet hele tiden er i endring, gir verdivurderingen imidlertid kun et øyeblikksbilde.

Mer om hva en verdivurdering går ut på:

1.1. Hvordan velge rett eiendomsmegler til din verdivurdering?

1.2. Hvordan få verdivurdering hvis du skal selge selv

1.3. Hvordan få verdivurdering på nett?

Prisen på en verdivurdering ligger som regel mellom 1.000 og 5.000 kroner. Prisen varierer fra meglerkontor til meglerkontor, og vil blant annet være avhengig av størrelse på boligen og hvordan trykket i boligmarkedet er. Dersom eiendommen din ligger et stykke unna meglerkontoret, kan du også måtte betale noe ekstra. 

Det har lenge vært vanlig at meglere tilbyr seg å foreta en gratis og uforpliktende verdivurdering, i håp om at du skal velge akkurat dem når du skal selge boligen. Det er ikke alltid dette er mulig,  men særlig i perioder der markedet er tregt, kan du komme over kampanjer og tilbud på gratis verdivurderinger. Du vil imidlertid sjelden kunne få gratis verdivurdering dersom målet med vurderingen er refinansiering. Det enkleste er å høre med megleren direkte om mulighetene for gratis verdivurdering. 

Det kan lønne seg å la flere meglerfirmaer komme på befaring, da det ikke er uvanlig at ulike meglerfirmaer kommer frem til ulike resultater. Det kan også være lurt å gjøre verdivurderingen i god tid før du begynner å se etter ny bolig, slik at du vet hvilke økonomiske rammer du har. Pass dog på at verdivurderingen er oppdatert i henhold til markedet når du til slutt legger boligen din ut for salg. 

Som selger vil man gjerne ha høyest mulig pris for boligen, og man kan derfor lett tenke at en høy verdivurdering er bedre enn en lavere. Dette er imidlertid ikke riktig, da det viktigste er å sette en realistisk verdi. Vær også klar over at du ikke nødvendigvis får realistiske forventninger ved å sammenlikne deg med naboene. Dersom naboen solgte en tilsvarende leilighet for flere hundre tusen over din verdivurdering, betyr ikke det at du uten videre kan forvente samme pris, snarere tvert imot. Markedet kan ha endret seg, det kan ha kommet flere tilsvarende boliger ut på markedet og rentesituasjonen kan være annerledes. Ikke minst kan det være forhold ved selve boligen som trekker prisen opp. Kanskje naboen nylig hadde renovert badet eller kjøkkenet? Har for eksempel naboleiligheten bedre utsikt og solforhold? Dette er faktorer som kan drive opp prisen. 

Eiendomsmeglerne kjenner ikke bare markedet generelt, men har oversikt over hvilke boliger som konkurrerer med din akkurat nå. De har kontakt med utallige kjøpere og vet hva de ser etter og hva de er villige til å betale. I tillegg til faste kriterier som boligens standard, beliggenhet, antall rom, tomtestørrelse, solforhold osv, tar megleren høyde for konkurransesituasjonen i øyeblikket.

‍

Mer om prisen på en verdivurdering:

2.1. Hva bør du vite om kostnadene for en verdivurdering?

2.2. Hvordan kan jeg sikre meg gratis verdivurdering?

2.3. Hva koster en eiendomsmegler?

Det er flere begreper som ofte blandes med verdivurdering. I det følgende vil vi oppklare noen misforståelser. 

Prisantydning: Prisantydningen er den summen megleren har blitt enig med selgeren om å prøve å oppnå. Prisantydningen baserer seg på verdivurderingen, men settes gjerne noe høyere.‍

Verditakst (Verdi- og lånetakst): Mens en verdivurdering benyttes for å beregne forventet salgspris i markedet innenfor et smalt tidsvindu, brukes verditakst som regel når det kommer til situasjoner der arv eller skifte av eiendom er gjeldende. En verditakst utføres på stort sett samme måte som en verdivurdering. I tillegg består verditakseringen av en enkel teknisk vurdering av boligen. Verditaksten forteller deg hva det vil koste å bygge tilsvarende bolig i dag, den gir deg en såkalt teknisk verdi. Dette er altså ikke det samme som forventet salgspris i markedet. ‍

Tilstandsrapport og boligsalgsrapport: En verdivurdering må på ingen måte forveksles med tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Dette er rapporter som utarbeides av en takstmann, med den hensikt å dokumentere boligens tekniske tilstand. Disse dokumentene er svært viktige i forbindelse med selgers opplysningsplikt om boligens standard.

‍E-takst: Siden 2016 har e-takst vært den nye bransjestandarden for verdivurdering. Systemet ble primært utviklet for å få på plass en sikker løsning for refinansiering, men blir nå tatt i bruk av de fleste meglere ved ordinær verdivurdering. Mens meglere tidligere hadde relativt stort spillerom når de skulle foreta verdivurderinger, innebærer e-takst at meglerne må følge et standardisert system når de vurderer boligen. e-takst systemet gjør også at banken har tilgang til alle prisvurderinger som er foretatt av boliger det siste halve året. Banken kan dermed være trygg på at prisen som settes er realistisk. Megleren sender deg e-taksten via e-post, i etterkant av verdivurderingen. Du vil motta en forenklet versjon, mens banken får tilgang til en mer detaljert versjon.

‍

Mer om verdivurdering og beslektede begreper:

3.1. Forskjellene mellom verdivurdering og takst

3.2. Alt du bør vite om lånetakst

3.3. Dette bør du vite om prisantydningen

De aller fleste selgere ønsker seg en best mulig verdivurdering. En best mulig verdivurdering bør forstås som en realistisk verdivurdering, der du også finner ut hvilke muligheter du har for å øke verdien på boligen.  

I Norge er det som regel flest boliger til salgs i vårmånedene. Prisveksten er historisk sett også høyest de fem første månedene av året. Dette betyr allikevel ikke at alle kan forvente å få en høy pris for sitt objekt dersom de selger på våren. Dersom konkurransen er stor vil det for mange kunne være utfordrende å få solgt. Noen ganger kan det også lønne seg å tenke utradisjonelt. Har du en bolig med en svært god uteplass for vinteren, kan du vurdere å selge på vinterstid. Under befaringen bør du spørre megleren om det er visse årstider boligen vil kunne få best mulig pris. 

For å få en solid og realistisk verdivurdering bør du benytte tid på å finne riktig megler. En megler med solid lokalkunnskap og erfaring fra salg av samme type bolig bør være noen av kriteriene. Jo bedre lokalkunnskap megleren har, desto bedre rustet er vedkommende til å sette rett pris. En megler med god kjennskap til nærmiljøet vil på et senere tidspunkt i salgsprosessen også kunne informere potensielle kjøpere om butikker, skoler og kollektivtransport - faktorer som kan være avgjørende for om potensielle kjøpere velger å legge inn bud eller ikke. Du bør føle deg trygg på megleren, og dere bør kunne kommunisere godt.

Under verdivurderingen er det viktig at du ikke forsøker å skjule eventuelle feil og mangler. Spør heller megleren om hva du kan tjene på å rette opp disse feilene. Som selger er du pliktig til å gi korrekte opplysninger om boligens standard. Det er derfor viktig at megleren får alle fakta på bordet. Benytt befaringen til å undersøke om det er ting ved boligen megleren anbefaler at du oppgraderer. 

‍

Mer om strategier for en best mulig verdivurdering:

4.1. Hvordan utnytte boligens tilstand for å få en god pris

4.2. Hva kan god boligstyling bidra til?

4.3. Når er den beste tiden for å selge bolig?

Dersom du ønsker en verdivurdering av boligen din, kontakter du en eiendomsmegler som opererer i ditt nærområde. Verdivurderingen foregår ved at en megler kommer hjem til deg på befaring av boligen. Megleren undersøker boligen inne og ute, tar bilder og noterer relevante opplysninger som areal, teknisk standard, romløsninger og de ulike rommenes tilstand.

Megleren vil under befaringen hente opplysninger om boligens senere historikk. Det være seg arbeid som har blitt utført i løpet av de siste årene, felleskostnader, informasjon om borettslaget og så videre. Et eventuelt uteområde vil også bli vurdert. Du bør forberede deg på spørsmål om eventuelle oppussinger og om du har fått utført arbeid som stiller spesielle krav. Dersom du har renovert våtrom bør du vise megleren dokumentasjon på at arbeidet er utført av fagpersoner.

Megleren henter også en rekke andre opplysninger som inngår i vurderingsgrunnlaget, som prisstatistikk fra området og offentlig informasjon om boligen eller bygården. Megleren tar høyde for faktorer som sesong, offentlige utbyggingsplaner og markedsprognoser. Disse faktorene kan  trekke prisen opp eller ned.

Når verdivurderingen er gjennomført vil du motta vurderingen på mail, som regel i form av en e-takst. Megleren vil i de aller fleste tilfeller følge opp denne mailen med en telefon. Hvor lang tid dette tar kan være vanskelig å estimere, men tidsbruken vil være avhengig av hvor travel megleren er og hvor høyt oppe du er på prioriteringslisten. En megler som ikke følger deg opp eller benytter uforholdsmessig lang tid, bør du vurdere å bytte ut. Husk at e-takst og prisantydning ikke er det samme. E-taksten settes av megleren, mens prisantydningen blir dere enige om sammen. 

Ved visning er man gjerne opptatt av at boligen skal presenteres så fordelaktig som mulig. Man pynter med blomster og lys, alt rot er ryddet og man henter kanskje også inn en boligstylist. Slike tiltak er ikke nødvendig ved en verdivurdering. Meglere er fagfolk som ser forbi overfladiske detaljer. Du trenger på ingen måte å føle at du må “selge” boligen din til megleren. Det kan imidlertid være en hyggelig gest å gjennomføre en standard rydd og vask før megleren kommer.

Husk at det heller ikke noe poeng å forsøke å skjule eventuelle svakheter ved boligen for megleren. Feil og mangler vil som regel bli avdekket på et senere tidspunkt uansett. Du er også pliktig til å opplyse om eventuelle feil og mangler, gjennom en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Husk at hensikten med verdivurderingen ikke er å få et så høyt anslag som mulig, men en vurdering som er mest mulig presis.

‍

Mer om hva som skjer under en verdivurdering:

5.1. Hvorfor bør du ha en grundig boligsalgsrapport?

5.2. Dette bør du vite om verdien på boligen din

5.3. Vurderer du å innhente e-takst?

Salg av bolig er en av de mest omfattende privatøkonomiske transaksjonene vi gjør i løpet av livet. Det er derfor svært viktig at alle ledd i salgsprosessen gjennomføres med høy standard. En dyktig megler kan sørge for kvalitet fra start til slutt. 

Velg en lokal megler som du føler deg trygg på. Det skader ikke å velge et meglerhus med godt omdømme, men det aller viktigste er hvordan megleren er å jobbe med for nettopp deg. Gjennom befaring og verdivurdering vil du få dannet deg et relativt godt bilde av hvordan megleren er, og om du ønsker å jobbe videre med vedkommende. Kommunikasjon og tilgjengelighet er svært viktig. Opplever du utfordringer når det kommer til dette, bør du vurdere å bytte megler. Du kan også stille deg spørsmålet om du selv ville kjøpt bolig av denne megleren. Klarer vedkommende å presentere boligen på en god måte? 

Hent gjerne inn verdivurdering fra 2-3 meglere for et godt sammenligningsgrunnlag. Husk imidlertid at det ikke er alltid den høyeste verdivurderingen er den beste. Et gjennomsnitt av flere megleres verdivurderinger vil sannsynligvis være det mest realistiske utgangspunktet. Snakk med megleren om dine ønsker og forventninger, men lytt også med åpent sinn til meglerens ekspertise.

Vær kritisk dersom megleren frister med ulike rabatter. Dette er som regel småpenger i forhold til verdiene som står på spill i selve boligsalget. Husk også at du gjerne betaler for det du får. Meglere som lokker deg med lave priser, er gjerne nødt til å gjøre dette for å få oppdrag overhodet. 

Det kan være verd å minne seg på at en verdivurdering er uforpliktende, med mindre noe annet er avtalt. Du står derfor helt fritt til å la en annen megler få salgsoppdraget. 

Selv om du skulle bli imponert av en megler, så anbefaler vi ikke at du signerer megleren under verdivurderingen. Benytt betenkningstid, hent inn flere skriftlige tilbud og sammenlign disse. Dersom du opplever at megleren presser på for å få salgsjobben, anbefaler vi at du er spesielt på vakt og stiller kritiske spørsmål og eventuelt ser deg om etter noen andre.

‍

Mer om våre beste råd når det gjelder verdivurdering:

6.1. Våre beste råd om hvordan selge bolig

6.2. Hva koster det å selge bolig?

6.3. Våre beste råd om verdivurdering i Oslo

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange med behov for verdivurdering, stiller seg.

Spørsmål:

Jeg skal selge bolig og har en verditakst fra 2014. Kan jeg benytte denne i stedet for verdivurdering?

Svar:

En verditakst er en beregning av tekniske spesifikasjoner ved boligen, samt andre forhold som beliggenhet, infrastruktur og prisstatistikk gjennomført av en takstmann. Verditaksten forteller deg først og fremst hva det vil koste å bygge en tilsvarende bolig i dag. Denne typen boligtakst er vanlig ved arv og/eller overdragelse av bolig. En verdivurdering er imidlertid en meglers vurdering av boligens antatte salgspris i markedet. Verdivurderingen gjøres ved bruk av en rekke faktorer, som størrelse, beliggenhet og standard. Disse to dokumentene er altså ikke det samme. Du kan i utgangspunktet benytte verditakst, men ettersom taksten du her omtaler er såpass gammel er verdien av opplysningene mest sannsynlig utdaterte. Vi anbefaler deg derfor å få en megler til å gjøre en verdivurdering.

‍

Spørsmål: 

Jeg har bestilt verdivurdering fra et meglerkontor. Vil megleren også utarbeide boligsalgsrapport?

Svar:

Det er ingen automatikk i at megleren som gjennomfører verdivurderingen også utarbeider boligsalgsrapport. Dette må bestilles. En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport. I tillegg til meglers beskrivelser, behøver man en takstmann som beskriver boligens tilstand. Rapporten legger vekt på grundig dokumentasjon av boligens tekniske tilstand og er laget spesielt for en salgssituasjon. Det er verdt å merke seg at man har omfattende informasjonsplikt når man skal selge bolig. Som selger står man ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år etter overtakelsen. Er det informasjon som ikke dokumenteres kan du måtte stå ansvarlig i henhold til avhendingsloven. Når du får megleren på befaring må du gjerne be om nærmere informasjon om boligsalgsrapport.

‍

Spørsmål:

Hvordan forbereder jeg meg til en verdivurdering?

Svar:

Det er svært lite du trenger å gjøre før en verdivurdering. En verdivurdering er ingen visning, men det kan være greit å rydde og vaske, slik at megleren fritt kan bevege seg rundt. Har du gjennomført oppussing eller gjort større renoveringer den senere tiden bør du finne frem dokumentasjon på at arbeidet er utført av fagfolk. Dette vil bidra positivt til helhetsinntrykket.

‍

Spørsmål:

Hvorfor kan jeg ikke gjøre verdivurderingen selv?

Svar:

Det er ingen lov som sier at du ikke kan gjøre en vurdering av boligens verdi selv, men denne vurderingen vil ikke kunne benyttes i noen formelle sammenhenger. Bare en verdivurdering utført av en profesjonell megler vil være gyldig dersom du ønsker å vite hva du kan få for boligen din, eller vite hvor mye du kan betale for en eventuell ny bolig. Dersom du ikke skal selge eller vurderer å refinansiere, men kun er nysgjerrig eller vil vurdere boligpriser i området, kan du benytte en boligkalkulator på nett. Solgt.no er for eksempel en nettside hvor du kan finne verdivurdering på boliger. Denne tjenesten er også den første i Norge til å justere verdivurderingen ut ifra boligens standard og sammenlignbare boliger i området.

Under en verdivurdering får man gjerne tips fra megleren om ulike grep man kan gjøre for å øke verdien på boligen. Noen oppgraderinger kan gi deg mye igjen for pengene, men du står også i fare for å investere penger du ikke får igjen. Det er ikke alltid like lett å vite hva som er gode investeringer på egen hånd, så lytt nøye til meglerens råd.

Et nyoppusset bad vil i de aller fleste tilfeller øke verdien på boligen, men det kommer også an på utgangspunktet. Overflateoppussing av bad gir mindre verdiøkning enn en større baderomsrenovering. Det koster åpenbart også mere penger. Les mer om vanlige faktorer som  øker og senker verdien på boligen, og snakk med din megler om mulighetene for din bolig.

Skal du pusse opp leilighet eller foreta en oppussing av huset i forbindelse med boligsalg, finner du en rekke gode råd og tips på Boligsmart.