Betydningen av begrepet budfrist er ikke like tydelig for alle. Ofte blir budfrist forvekslet med akseptfrist og begrepene brukes gjerne om hverandre på feil måte. En budfrist er simpelthen fristen for å legge inn et bud på en bolig. Når begrepet budfrist bruker, er det imidlertid mange som egentlig mener akseptfrist, og akseptfristen er ofte mer betydningsfull. En akseptfrist forteller deg hvor lenge et bud skal være bindende. Når du gir et bud, oppgir du samtidig en akseptfrist. Hvis akseptfristen løper du klokken 18.00, innebærer det at budgiver er bundet til å kjøpe boligen dersom budet aksepteres før denne fristen løper ut. Etter at klokken har passert 18.00 (i dette eksempelet), vil budgiver være fristilt fra sin plikt til å kjøpe boligen.

Ofte ser vi at folk misforstår enkelte regler som gjelder i forbindelse med budrunden. Mange tror at selger er forpliktet til å selge boligen til den som kommer med det høyeste budet. En selger er imidlertid fri til å velge hvem han eller hun selv ønsker å selge boligen til. Som regel går boligen til høystbydende, men noen ganger kan det være særskilte grunner som gjør et lavere bud mer attraktivt. Dette kan for eksempel skje dersom overtakelsestidspunktet i et lavere bud er mer passelig for selger eller hvis boligen selges til en slektning eller en god venn. Det er altså opp til selger å akseptere det budet vedkommende er mest fornøyd med. Når et bud har blitt akseptert, er imidlertid de resterende budgiverne fristilt fra sin plikt til å kjøpe boligen, selv om akseptfristen enda ikke er utløpt.

Det er alltid lurt å sette seg inn i regler for budgivning i forkant, slik at du unngår å gjøre noe feil som kan føre til at drømmeboligen går til noen andre. Dette er noen av de mest sentrale reglene for budgivning:

• Alle bud må leveres skriftlig. Dette gjelder uavhengig av om det er et vanlig bud, en budforhøyelse, et motbud, aksept eller avslag på bud. Eiendomsmegleren sørger for å hente inn ID og signatur fra budgiverne. Budet skal dessuten inneholde kontaktinformasjon, adresse på eiendom, kjøpesum, overtakelsesdato, akseptfrist, finansieringsplan og eventuelle forbehold.
• Eiendomsmegler må holde alle budgiverne oppdatert skriftlig angående nye bud. Megleren skal også gi sin vurdering av budene til selger, samt sørge for at budrunden avvikles på forsvarlig vis. Dette innebærer blant annet at megleren ikke skal formidle bud som har kortere akseptfrist enn kl 12 første virkedag etter siste visning. Akseptfristen må være tilstrekkelig lang for at selger og de resterende budgiverne skal kunne orienteres om budet.
• Som budgiver kan du kreve en budjournal når budrunden har blitt avsluttet. Budjournalen skal være anonymisert.

‍

Mer om hva du bør vite om budfristen:

1.1. Hva er lukkede bud, og hvor tidlig kan jeg by?

1.2. Hva er et skambud, og er det en god idé?

1.3. Hvordan vinner jeg budrunden?

Det er gratis å legge inn bud, men husk at budet er bindende. Derfor må du alltid sørge for at du faktisk er i stand til å kjøpe boligen for den prisen du byr. Du må også ha et finansieringsbevis klart før du begynner å gi bud. Hvis budfristen er kort og du er usikker på om du har nok penger, kan det være gode grunner til å se etter andre alternativer heller enn å hive deg rundt for å rekke budfristen. En kort frist kan føre til betydelig stress, som igjen fører til at man ikke alltid tenker klart. Da er det fort å glemme budsjettets rammer. I stedet for å la en kort budfrist lokke deg til å by over evne, bør du heller finne flere alternativer å velge mellom slik at du har noe å falle tilbake på dersom budfristen på drømmeboligen løper ut.

Du må uansett ha finansieringsbeviset på plass før budrunden. Et finansieringsbevis gis av banken din og forteller hvor mye banken er villig til å låne deg. Det er som regel gratis å få et finansieringsbevis til kjøp av bolig. Beviset inneholder det maksimale beløpet banken vil låne deg og en rentesats. Vær oppmerksom på at rentesatsen er et estimat og at du først får vite den faktiske renten når du tar opp lånet. Som regel vil imidlertid rentesatsen ligge tett opp mot den faktiske renten. Husk at du ikke bør vise selve finansieringsbeviset til megleren. Megler og selger har interesse av å selge boligen til høyest mulig pris, og hvis de får vite hvor mye du faktisk kan ta deg råd til, stiller du svakere i forhandlingene. Mange velger også å skaffe seg finansieringsbevis før de går på visning, slik at det blir lettere å vurdere hvilke boliger de realistisk sett kan kjøpe.

Hvis du skal selge bolig, vil som regel utgifter knyttet til budrunden være dekket av det du betaler til megler. Eiendomsmeglere tar vanligvis betaling som provisjon eller timebasert betaling. Betaler du provisjon, må du vanligvis ut med mellom 1 og 4 prosent av salgssummen. Meglere varierer i pris, men ved å betale provisjon, vil megleren også ha egeninteresse av å selge boligen for så høy pris som mulig. Dersom du heller betaler megler for medgått tid, må du regne med å betale et sted mellom 1.700 og 2.000 kroner per time.

‍

Mer om kostnader knyttet til budrunden:

2.1. Hvor mye du må betale i dokumentavgift

2.2. Hva som dekkes av meglerprovisjon

2.3. Ulike typer meglerhonorar

Om du ikke har deltatt i en budrunde før, vil du sannsynligvis møte på nye begreper når du skal i gang med å kjøpe bolig. Her ser vi nærmere på noen av de mest sentrale begreper som kan knyttes til budrunden.

Budjournal: En budjournal skal dokumentere det som skjer i selve budrunden. Megler har ansvaret for å utarbeide en budjournal og det skal inkluderes informasjon om hvem som har gitt bud, størrelse på bud, når budet ble gitt, hvilke frister som gjaldt, om budene har blitt avslått eller akseptert og om budene inneholder eventuelle forbehold. Etter at budrunden er avsluttet, kan alle budgiverne be om å få utlevert en budjournal i anonymisert form. En budjournal bidrar dermed til åpenhet for alle parter og sørger for at alle følger spillereglene.

Finansieringsbevis og finansieringsplan: Det er fort gjort å forveksle et finansieringsbevis med en finansieringsplan. Et finansieringsbevis er et dokument som utstedes av banken din og som forteller deg hvor mye du kan låne til å kjøpe bolig. Når du skal fylle ut budskjema, må du også oppgi en finansieringsplan. Her er det viktig at du ikke gir selve finansieringsbeviset ditt til megler, da megleren ikke skal vite hvor langt du har mulighet til å strekke deg i budrunden. Når du skal oppgi finansieringsplan, holder det å gi kontaktinformasjonen til banken som har utstedt finansieringsbeviset ditt.

Motbud: Hvis det er få interessenter, er det vanlig at selger kommer med et motbud. Selger gir et motbud dersom vedkommende ønsker en høyere pris enn den du har tilbudt. Det er vanlig å sette en nokså kort akseptfrist på motbud, og hvis du aksepterer, innebærer det at du får kjøpe boligen til den konkrete summen i motbudet. Du kan også møte motbudet med et nytt bud dersom du ikke er fornøyd med prisen.

Forbehold: Som budgiver kan du sette enkelte kriterier for at budet du gir skal være gjeldende. Normalt gjelder slike forbehold salg av egen bolig, at enkelte gjenstander eller møbler følger med boligen eller et forbehold om at sokkelleiligheten i boligen blir godkjent for utleie. Noen ganger tas det forbehold om at pågående renovering på eiendommen ferdigstilles innen en viss dato. Hvis forbeholdene gjelder kriterier som er enkle å innfri, er det normalt liten risiko ved å akseptere slike bud. Et eksempel på dette kan være at enkelte møbler følger med eiendommen. Hvis budgiver derimot tar forbehold om salg av egen bolig, vil det være større risiko for selger å akseptere budet.

‍

Mer om begrepsbruk i budrunden:

3.1. Noen gode råd før du tar fatt på budrunden

3.2. Hvordan du går frem for å skaffe finansieringsbevis

3.3. Hva en boligkjøperforsikring er, og om du trenger det

Det finnes en rekke taktikker og strategier som brukes i budrunden for øke sjansene til å få boligen en ønsker seg. Før du begynner å vurdere ulike tips og triks, er det viktig at du først har det mest grunnleggende på plass. Dette handler først og fremst om å stille forberedt med alt du trenger for å kunne gi bud. Både du og den du eventuelt kjøper bolig sammen med, må ha gyldig legitimasjon. Har du bankID, vil du vanligvis kunne bruke dette til å legitimere deg og gi bud. Hvis du ikke har bankID, må du bruke et budskjema, da alle bud skal gis skriftlig. I slike tilfeller vil du være avhengig av en scanner, mobil med kamera eller faksmaskin. Du bør også ha et finansieringsbevis klart før du begynner å gi bud, men hvis du ikke har det, bør du ha banken lett tilgjengelig på telefon.

Når du har det grunnleggende på plass, kan du vurdere å delta i budrunder. Det er imidlertid lett å miste kontrollen hvis man blir håpløst forelsket i en leilighet eller et hus, og derfor kan det være lurt å sette et pristak for deg selv før du gir ditt første bud. Pristaket skal representere den høyeste summen du er villig til å gi for boligen, men hold summen for deg selv, ellers vil megler og selger kunne bruke dette til sin fordel og presse prisen høyere enn nødvendig.

Som regel vil det lønne seg å begynne med et relativt lavt bud. Mange prøver å gå hardt ut med et høyt bud for å skremme bort andre interessenter, men dette lønner seg sjeldent og vil ofte føre til at du ender opp med å betale mer enn du egentlig trengte. Det er alltid en god strategi å finne flere alternativer å velge i. Er det mye konkurranse om en bolig, kan budene etterhvert bli såpass høye at du fort når smertegrensen. I stedet for å ha alt fokus rettet mot det ene alternativet, kan du enkelt trekke deg fra budrunden gå videre til neste bolig når du merker at prisen beveger seg for høyt. Har man bare en bolig i kikkerten, er det fort gjort å bevege seg langt bort fra prissjiktet du ønsket å være i.

Om selger bestemmer seg for å akseptere budet, tar du en telefon til banken og bekrefter kjøpet. Skulle du derimot miste boligen du har drømt om, er det lite du kan gjøre med det. Begynn å se etter andre alternativer, så vil du helt sikkert finne en bolig du liker like godt eller kanskje enda bedre.

‍

Mer om taktikk og strategi for budgivning:

4.1. Hvilke taktikker og strategier som fungerer i budrunder

4.2. Hva som inngår i en verdivurdering av en bolig

4.3. Forskjellen på en prisantydning og en verdivurdering

Budrunden foregår skriftlig, som regel gjennom apper, e-post, sms eller ved å fylle ut et budskjema som sendes inn sammen med gyldig ID. Eiendomsmegleren fungerer som en mellommann og formidler budene til selger. Budet må inneholde din kontaktinformasjon, adressen til boligen, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdatoen du foretrekker og eventuelle forbehold du har. Deretter er det normalt at budforhøyelser skjer via SMS eller e-post, eventuelt gjennom app eller en egnet nettside.

Husk at akseptfristen ikke kan være for kort. Det skyldes at alle interessenter skal ha tid til å orientere seg om bud og budforhøyelser, og selger skal må ha en viss betenkningstid. Budet kan ikke ha kortere akseptfrist enn klokken 12 etter siste annonserte visning og fristene deretter bør heller ikke være kortere enn 30 minutter for hvert bud som legges inn. Settes akseptfristen kortere enn 30 minutter, har ikke megler tilstrekkelig tid til å gjøre jobben sin på en god måte. Megler er ansvarlig for å orientere potensielle kjøpere om utviklingen i budrunden, i tillegg til å føre journal, sjekke at finansieringen er i orden og informere selger om nye bud som legges inn.

Som hovedregel gjelder å finne en god balanse når det kommer til tidsbruk. På en side må du ikke være for sent ute, for da risikerer du at selger aksepterer et annet bud. På en annen side bør du heller ikke ta forhastede avgjørelser. Kjøp av bolig er en av livets viktigste investeringer og valget bør alltid være opplyst og gjennomtenkt. Det er alltid lurt å gjøre grundige undersøkelser av boligmarkedet før du deltar i en budrunde. Du bør gjøre deg opp en mening om hva som er en rettferdig pris for den aktuelle boligen, og meningen bør være basert på undersøkelser av boligmarkedet i ditt lokale område, samt dine egne preferanser.

Når selger aksepterer budet ditt og du har vunnet budrunden, vil megler ta kontakt med banken for å bekrefte finansieringen, og et påfølgende møte finner sted der dere signerer kjøpekontrakt. Til slutt tar håndterer megler selve oppgjøret og boligen blir så klar for overtakelse.

‍

Mer om hvordan budrunden gjennomføres:

5.1. Hvordan du finner ut hva boligen egentlig er verdt

5.2. Hva du bør se etter i boligsalgsrapporten

5.3. Hva som skjer under overtakelsen

Det å kjøpe ny bolig kan være stressende for mange. Store pengesummer står på spill og mange føler seg utenfor komfortsonen sin når de deltar i budrunder. Det trenger imidlertid ikke være så vanskelig hvis du forbereder deg godt. Nedenfor gir vi noen gode råd for deltakelse i budrunder.

Finn flere alternativer

Generelt anbefales det å ha flere alternativer å velge mellom. Hvis du blir håpløst forelsket i en spesifikk bolig, er det veldig enkelt å by over evne og skuffelsen kan bli desto større dersom boligen skulle gå til noen andre. Ved å ha flere hus eller leiligheter som du kunne tenke deg å bo i, slipper du å spille alt på ett kort. Undersøk markedet grundig før du drar på visning og sett opp en liste med flere alternativer. Mens du leter etter boliger, bør du også sjekke det generelle prisnivået for boliger på det aktuelle lokalområdet slik at du vet hva som er en rettferdig pris og når budrunden er i ferd med å drive prisen høyere enn dette.

Sett deg godt inn i reglene

Selger har sterke rettigheter i budrunder, men du som boligkjøper har også rettigheter. Du bør være klar over hvilke regler som gjelder og hvilke rettigheter du har før du bestemmer deg for å delta i en budrunde. Husk at hvis selger aksepterer budet ditt innen akseptfristen, så kan ikke selger ombestemme seg i etterkant dersom vedkommende får inn et enda høyere bud. Selger er da forpliktet til å selge deg boligen til prisen og betingelsene som fulgte med budet ditt.

Ta imot råd!

Hvis du skal kjøpe din første bolig, har du sannsynligvis lite eller ingen erfaring med budgivning. Ikke vær redd for å spørre en venn eller et familiemedlem om gode råd. Kanskje har du en bekjent som er eiendomsmegler selv? På den måten kan du få gode tips og triks som du kan bruke i selve budrunden eller du kan få hjelp til å vurdere et akseptabelt pristak for en bestemt bolig.

‍

Mer om gode råd om budgivning:

6.1. Hva du bør se etter mens du er på visning

6.2. Hva en boligkjøperforsikring koster

6.3. Hvordan boligprisene varierer i løpet av året

Nedenfor besvarer vi spørsmål som ofte stilles i forbindelse med budgivning og budfrister:

‍

Spørsmål:

Er motbud også bindende?

Svar:

Ja, et motbud er også rettslig bindende. Det betyr at selger er forpliktet til å selge deg boligen i henhold til betingelsene i motbudet dersom du aksepterer det innen akseptfristens utløp. For mer informasjon om regler knyttet til budgivning, anbefaler vi at du leser denne artikkelen hos forbrukertilsynet.

‍

Spørsmål:

Hva slags informasjon kan jeg forvente fra megler?

Svar: 

Eiendomsmegler skal så raskt som mulig gi deg en skriftlig bekreftelse på at budet er mottatt. I tillegg skal han eller hun gi deg løpende oppdateringer når det kommer inn nye bud og eventuelle forbehold i budene. Du kan også etterspørre en anonymisert kopi av budjournalen når budrunden er gjennomført.

‍

Spørsmål:

Må finansieringen være på plass før jeg byr?

Svar:

Du kan også by på en bolig før finansieringen er på plass, men det anbefales å ha dette i orden først. Om du ikke har det, bør budet inkludere et forbehold om finansiering. Dette innebærer betydelig risiko for selger, og bud med slike forbehold vil derfor bli avvist i de fleste tilfeller. Husk at du er forpliktet til å kjøpe boligen dersom selger godtar budet ditt. Hos huseierne kan du lese mer om forbehold.

‍

Spørsmål:

Hva er et kuppbud?

Svar:

Når budgivere forsøker å legge inn bud før visningen finner sted, kalles det kuppbud. Meglere har ikke lov til å formidle bud med kortere frist enn klokka 12 første virkedag etter visning. Derfor må slike bud gis direkte til selger og ikke via en eiendomsmegler. Kuppbud forhindrer andre potensielle kjøpere i å orientere seg i budrunden. Norges Eiendomsmeglerforbund fraråder selgere å gå med på kuppbud.

Kjøp av ny bolig er spennende, men det er samtidig en omfattende prosess og det er mye du skal huske på. Enten du planlegger å selge eller kjøpe bolig, anbefaler vi å lese våre artikler på Meglersmart. Er du en fremtidig boligkjøper, kan du dra nytte av enda flere tips om hvordan du vinner en budrunde. Hvis du derimot skal selge boligen din, bør du lese vår guide om hvordan du går frem for å finne den rette megleren for jobben.

Mange ønsker en forandring, men ikke alle har behov for å kjøpe ny bolig. I noen tilfeller kan det være et bedre og mer rimelig alternativ å helle bygge ut eller renovere nåværende bolig. Hvis dette er mer aktuelt for deg, anbefaler vi deg å lese våre omfattende guider på Boligsmart. Her finner du blant annet all informasjon du trenger om det å bygge på en etasje, og du kan bruke vår egen kalkulator for å finne ut hvor mye det koster å gjennomføre en totalrenovering.

Prosessen med å kjøpe bolig kan være omfattende i seg selv og så fort kontrakten er signert, skal man snart i gang med flyttingen. Flytting kan også være stressende og tidkrevende. Når du endelig er klar til å flytte, kan du lese artiklene våre hos Flyttesmart. Her får du nyttige råd som forenkler hele prosessen for deg. Du kan blant annet lese om ulike alternativer for flyttetransport, og hva du bør se etter når du skal finne et flyttebyrå du kan stole på.