Ligningsverdi og formuesverdi er det samme, og det er primært sistnevnte begrep som benyttes av skattemyndighetene. Dette er altså skattebegreper som først og fremst har betydning for utregningen av formuesskatt. Siden de fleste av oss har gjeld på boligen er det ikke sikkert at ligningsverdien utløser formuesskatt, da det forutsetter at verdien på boligen er høyere enn gjelden du har.

Ligningsverdien på eiendommen din, enten det er snakk om fritidseiendom eller primærbolig, skal fylles ut i selvangivelsen. Dette skjer i utgangspunktet automatisk, basert på opplysninger som skatteetaten allerede har. Grunnlaget for formuesverdien er opplysninger om bruksareal (som ikke må forveksles med boareal,) byggeår og boligtype. Dette kan du lese mer om senere i teksten. Selv om ligningsverdien er forhåndsutfylt burde du ikke stole blindt på at det er basert på riktige opplysninger og at utregningen stemmer. Det er ditt eget ansvar å alltid sjekke forhåndsutfylte opplysninger i selvangivelsen din.

‍

Mer om ligningsverdi og formuesverdi:

1.1. Hvor mye er boligen min verdt?

1.2. Slik skaffer du en tilstandsrapport på boligen

1.3. Hvordan du beregner bruksarealet

Ligningsverdi er det som legges til grunn av kommunen og skatteetaten når de skal beregne hvor mye boligen din utgjør i faktisk skatt. Per dags dato er formuesverdien på primærbolig satt til 25 prosent av antatt markedsverdi. Det vil si at dersom du har en bolig som satt til å ha en markedsverdi på 10 millioner, vil ligningsverdien ligge på omtrent 2,5 millioner. Det er denne summen som vil stå i skattemeldingen (selvangivelsen) når denne skal fylles ut og leveres.

Hvordan du leser skattemeldingen

Dersom du lurer på hvor mye ligningsverdi skatteetaten har beregnet for boligen din kan du enkelt sjekke det ved å gå inn på fjorårets skattemelding på Altinn. Bare husk at dersom du eier bolig sammen med noen, vil du bare se din egen del oppført, siden du bare kan se din egen skattemelding.

Du finner formuesverdien eller ligningsverdien på primærboligen din i post 4.3.2., mens ligningsverdien for fritidsbolig er oppført i post 4.3.3. I skattemeldingen vil du altså se hvordan formuesverdien er beregnet.

Du vil finne et punkt for “beregnet markedsverdi for bolig”, som er anslått markedsverdi for boligen. Dette er altså hva Skatteetaten tror boligen er verdt i det åpne markedet. Denne verdien beregnes ved hjelp av statistikk fra Statistisk sentralbyrå, basert på boligens størrelse, type, alder og plassering, samt andre boligpriser i samme område.

Det andre punktet som er relevant er punktet for “Formuesverdi”, som er en verdi som legges til som en del av formuen din, og som eventuelt kan medføre formuesskatt. Denne verdien er avhengig av hva boligen er registrert som, altså om det er snakk om primærbolig, fritidsbolig eller sekundærbolig. 

Forskjell på primærbolig, sekundærbolig og fritidsbolig

Ligningsverdien på sekundærboliger er langt høyere enn på primærboliger, og er satt til hele 90 prosent av boligverdien. Det vil si at du skatter av 90 prosent av formuen istedenfor 25 prosent. Hvis det er slik at gjelden din er høyere enn denne formuen så slipper du imidlertid å betale formueskatt på sekundærbolig, da det alltid er total gjeld som vil ligge til grunn for denne beregningen. For fritidsboliger skal formuesverdien fastsettes til maksimalt 30 prosent av markedsverdien. Fast eiendom i utlandet behandles på samme måte som i Norge, og følger reglene for fritidseiendom i Norge. 

Geografisk beliggenhet kan ha mye å si

Boligprisene i Norge varierer svært mye fra område til område. Når boligverdien skal beregnes vil den dermed basere seg på ulike geografiske soner. Som oftest er det snakk om at hver kommune regnes som en egen sone, men det er heller ikke uvanlig å slå sammen flere kommuner dersom det statistiske materialet er mangelfullt. I tillegg vil enkelte bykommuner som Oslo og Bergen ha flere soner.

‍

Mer om hvordan ligningsverdien beregnes:

2.1. Hva menes med en sekundærbolig?

2.2. Hvordan defineres et P-rom?

2.3. Hva bør jeg vite om å selge fritidsbolig?

Her har vi samlet noen av begrepene du gjerne vil støte på i forbindelse med temaet ligningsverdi. Listen under gir deg en innføring i hva begrepene betyr og hvorfor de kan være relevante for deg, slik at du stiller best mulig forberedt:

Beregnet markedsverdi: Denne er enten basert på statistikk fra SSB eller dokumentert markedsverdi.‍

Boligverdi: Beregnes av Skatteetaten ut ifra beregnet markedsverdi eller kvadratmeterpris, multiplisert med boareal eller P-rom. Dette er basert på statistikk over omsatte boliger.

‍Formuesverdi: Er det samme som ligningsverdi. Dn beregnes ut ifra boligverdien, og skal være en gitt prosentandel av denne. 25 prosent for primærbolig, og 90 prosent av sekundærbolig. Det er formuesverdien som føres inn i selvangivelsen, og den vil alltid være lavere enn boligverdien.‍

‍Byggeår: Det er året boligen ble ferdigstilt som er byggeår. Verken rehabilitering, oppussing eller påbygging vil endre dette. Det differensieres ut fra alder i grupper: under 10 år, 10-19 år, 20-34 år og over 34 år.

‍Formueskatt: Skatt som beregnes av nettoformuen din. Formuen kan være eiendommer, penger du har i banken, aksjer, og andre verdipapirer. Når du trekker fra alt av gjeld sitter du igjen med nettoformuen.‍

Primærbolig: Boligen der du har folkeregistrert adresse. Du kan bare ha én primærbolig når du skal beregne ligningsverdi.‍

Sekundærbolig: Annen boligeiendom som ikke er primærbolig, for eksempel pendlerbolig, utleiebolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig.‍

Fritidseiendom: Dette er typisk hytter, sommerhus og lignende. Hvorvidt en eiendom anses som boligeiendom eller fritidseiendom er avhengig av hva boligen er registrert som i Norges offisielle eiendomsregister.‍

Tomt: Ubebygd areal som ikke er en del av næringsvirksomhet. De fleste tomter er regulert til et bestemt bruk, som for eksempel boligtomt, landbrukstomt eller industritomt. Dersom tomten er uregulert må du forhøre deg med kommunen før du bygger noe der.‍

Skattemelding: Selvangivelse og skattemelding er akkurat det samme. Skattemelding er det nyeste begrepet, men selvangivelse brukes fortsatt i mange sammenhenger. Det er enkelt forklart en årlig oversikt over alt av inntekter, fradrag, formue og gjeld for personer og næringsdrivende.‍

Matrikkelen: Offentlig register over fast eiendom i Norge, som omfatter både bygninger, boliger og adresser. Les mer om Det offisielle bygningsregisteret hos Kartverket.

‍

Mer om begreper du bør kjenne til:

3.1. Lær mer om verdivurdering av bolig

3.2. Forskjellen på verdivurdering og takst

3.3. Hva koster det å bruke takstmann?

Det kan være flere grunner til at ligningsverdien har blitt satt for høyt, og som regel er dette enkelt å fikse. Det kan for eksempel være at størrelsen på boligen er feil, at det har blitt oppgitt fil boligtype eller byggeår, eller at boligene i området ikke har fulgt normal prisstigning. Siden formuesverdien først og fremst baserer seg på andre boliger i området kan det godt hende du har et godt grunnlag for å klage. 

Dersom ligningsverdien på primærboligen din er høyere enn 30 prosent av boligens reelle markedsverdi eller tekniske verdi, kan du kreve at den blir satt ned. Dette kan du finne ut av ved å sammenligne formuesverdien fra post 4.3.2 i skattemeldingen med den reelle markedsverdien. 

Det er flere måter å finne den reelle markedsverdien på. Du kan få takst gjennom en takstmann, etterspørre e-takst eller verdivurdering fra megler, eller dokumentere salgsverdien til lignende boliger i området. Dersom du nylig har kjøpt boligen vil det selvsagt være tilstrekkelig å vise til salgskontrakten og kjøpesummen. Poenget er at du må kunne dokumentere den reelle markedsverdien på forespørsel fra skatteetaten.

Endringer i ligningsverdien kan du gjøre på flere måter. Du kan endre skattekortet eller selvangivelsen, eller du kan sende inn en endringsmelding dersom det er endringer som går langt tilbake i tid. Tre år etter fristen for levering av skattemeldingen mister du retten til å endre selv, og du må dermed sende en klage til skattemyndighetene. Det er også hos Skatteetaten du finner ut mer om hvordan du endrer formuesverdien på egen bolig.

Dersom du ikke betaler formuesskatt, har det liten hensikt å bruke tid på å regne på ligningsverdien, da det bare er de som betaler formuesskatt som kan få skatten økt som en følge av for høy ligningsverdi.

Omregistrering av boligeiendom

Dersom du vil omklassifisere en bolig fra boligeiendom til fritidseiendom må du som regel søke om bruksendring hos kommunen. Det vil imidlertid kunne variere veldig mye fra sak til sak hvor enkelt dette er å få igjennom, og ofte kan det by på vanskeligheter. Omregistreringen kan være i strid med gjeldende reguleringsplaner i området, slik at du er nødt til å søke om dispensasjon. Siden mange kommuner ønsker fast bosetting fremfor fritidseiendommer er det ikke gitt at du får denne dispensasjonen. Dette gjelder kanskje spesielt bygder og tettsteder som sliter med fraflytting.

Mange opplever dette som urettferdig, da det kan være snakk om et gammelt arvet hus som ikke lenger egner seg som helårsbolig. Selv om den benyttes som hytte vil den beskattes som sekundærbolig så lenge den ikke er registrert som fritidseiendom, og dette kan utgjøre en god del kroner i løpet av årene.

Dersom du står helt fast hos kommunen kan du også argumentere direkte til skatteetaten hvorfor boligen ikke er egnet som helårsbolig. Du kan for eksempel påpeker problemer med fremkommelighet eller standard, kanskje boligen mangler strøm eller innlagt vann, eller den er såpass dårlig isolert at den ikke egner seg som vinterbolig. Bare husk at alle opplysninger må kunne dokumenteres med takst eller bilder dersom du får forespørsel om dette fra Skatteetaten.

‍

Mer om revurdering av ligningsverdien:

4.1. Hvordan du kan få gratis verdivurdering

4.2. Vår guide til takst på bolig

4.3. Kan jeg få verdivurdering på nett?

Enkelt forklart vil samtlige boligeiendommer i Norge omfattes av reglene om ligningsverdi, men beregningen vil være litt ulik fra boligtype til boligtype, og fra sted til sted. Det er for eksempel egne regler knyttet til boliger i utlandet og på Svalbard, samt tomter og våningshus på gårdsbruk. Hvis det er snakk om forskudd på arv eller hvis det er et arveoppgjør inne i bildet, kan reglene bli desto mer kompliserte.

Primærbolig

I Norge kan du bare ha én primærbolig, og det er normalt den boligen der du har folkeregistrert adresse ved utgangen av året. For de fleste vil det si at det er boligen du benytter som egen bolig som regnes som primærbolig. Dersom du leier ut deler av boligen vil boligen fortsatt regnes som din primærbolig. Dette gjelder dersom du leier ut et mindre areal av boligen enn det du bruker selv. 

Sekundærbolig

Alle eiendommer du eier som ikke er din primærbolig eller fritidseiendom, vil i praksis regnes som en sekundærbolig. Dette er altså boligeiendom der du ikke har folkeregistrert adresse ved utgangen av året, og vil typisk gjelde utleiebolig, pendlerbolig eller bolig du har kjøpt til barna dine. Hvorvidt noe regnes som sekundærbolig eller fritidsbolig er først og fremst avhengig av hva den er registrert som i kommunen. Dersom du for eksempel arver et hus og ønsker å gjøre det om til fritidseiendom må du søke kommunen om omregistrering.

Fritidsbolig

Som tidligere nevnt er det ikke bruken av boligen som er avgjørende, men hva den er registrert som. En enkel hytte uten innlagt vann kan dermed være like mye fritidsbolig som en topp moderne hytte, og de vil verdsettes på samme måte i skattemyndighetenes øyne.

Eiendom i utlandet

Dersom du eier bolig i utlandet skal fastsettingen av formuesverdi følge de norske reglene. Formuesverdi som er fastsatt av utenlandske skattemyndigheter kan ikke brukes i norsk skattesammenheng. Dersom eiendommen ikke har fått fastsatt en formuesverdi før skal den settes til maksimalt 30 prosent av markedsverdien i utlandet.

Boliger som ikke er ferdig

For bolig eller fritidseiendom som er under oppføring, gjelder egne regler som er avhengig av hvor langt prosjektet har kommet:

Eiendom som ikke er påbegynt skal følge reglene for formuesverdsettelse av tomt. Dette skriver vi mer om senere i teksten.

For eiendom som er påbegynt, men ikke ferdig skal det benyttes en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi for den ferdige eiendommen.

Eiendom som er ferdig skal følge de ordinære reglene. Dette gjelder fra det året boligen er ferdigstilt, enten som primærbolig, sekundærbolig eller fritidsbolig.

‍

Mer om eiendommer som omfattes av ligningsverdi:

5.1. Vurderer du å selge bolig til barn?

5.2. Hva med overdragelse av eiendom mellom søsken?

5.3. Alt du bør vite om utleie av bolig

Dersom du har bolig stående på festet tomt, innebærer det at du leier tomten av grunneier mot en årlig avgift. Grunneier kalles bortfester, mens den som leier kalles festeren. Det vil si at du som fester ikke eier selve tomten, bare bygget som står der.

Basert på de opplysningene er det rimelig å anta at det er grunneier som skal lignes for tomten, og ikke du som bare leier den, men det er ikke så enkelt. Når formuesskatten skal beregnes er det helt avgjørende hvilke eiendeler av verdi du er innehaver av ved årets utgang. Siden du er den som disponerer tomten og har bruksrett til denne, er det også du som skal formuesbeskattes for verdien.

Tomtefesteloven gir alle festere av bolig- og fritidstomter retten til å kreve at festekontrakten blir forlenget, og denne retten er i praksis evigvarende. Tomten kan dermed ikke medregnes i grunneiers verdier, da bruksrett sidestilles med eiendomsrett når formuesskatten skal beregnes. Grunneier skal dermed bare skattlegges for de inntektene som tomten gir.

Det er verdt å nevne at du du som fester også får et gjeldsfradrag for de leieforpliktelsene du har inngått med bortfester. Utestående festeavgift er nemlig å anse som gjeld, og dette vil bidra til å redusere formuegrunnlaget ditt.

Egen formuesverdi for tomt?

Angående ordinær tomt som er knyttet til bolig eller fritidsbolig, er denne som regel medregnet i formuesverdien til boligen. Tomten vil dermed ikke ha en egen formuesverdi. Dersom tomten ikke er knyttet til bolig eller fritidsbolig skal ligningsverdien settes til maks 80 prosent av markedsverdien. Ved førstegangs verdisetting skal den altså ikke overstige verken 80 prosent av eiendommens kostpris eller 80 prosent av markedsverdien. 

‍

Mer om ligningsverdi på festet tomt:

6.1. Vurderer du å selge en tomt?

6.2. Hva om jeg må selge boligen min med tap?

6.3. Kan jeg selge igjen før det har gått ett år?

Spørsmål:

Jeg eier en tomt, men det er ingen bygninger der selv om den er regulert til bolig. Må jeg likevel betale skatt av denne eiendommen?

Svar:

Dersom det er snakk om en naturlig arrondert tomt vil det ikke beregnes egen formuesverdi av denne tomten, da den ligger inne i beregnet formuesverdi på boligen eller fritidseiendommen som den er knyttet til. 

Formuesverdien av tomt som ikke regnes som naturlig arrondert tomt skal ikke overstige verken 80 prosent av eiendommens kostpris eller markedsverdi ved første gangs verdisetting. I påfølgende år skal formuesverdien videreføres med en eventuell oppjustering som fastsettes årlig.

Hvorvidt du må betale skatt av tomten er avhengig av hvorvidt eiendommene og eiendelene du disponerer utgjør mer i formuesverdi enn det du har av gjeld. Altså må du ha en skattepliktig nettoformue. I tilleggg må denne overstige bunnfradraget før det blir aktuelt med formuesskatt. 

Hos Skatteetaten kan du lese mer om hvordan man beregner formuesverdi på tomt. 

Spørsmål:

Jeg eier et småbruk med våningshus som min primærbolig, og lurer på om jeg skal beregne egen formuesverdi for boligen, og en egen for øvrige bygninger?

Svar:

Våningshus skal verdsettes sammen med de øvrige bygningene, og følger således ikke reglene for primær- eller sekundærbolig. Grunnen til dette er at våningshus omsettes i et annet marked enn andre boliger, og at omsetningsverdien per kvadratmeter er lavere i gjennomsnitt enn den er for andre bolighus. Man kjøper heller ikke våningshuset uten resten av bruket.

For gårdsbruket samlet skal formuesverdien ikke overstige 80 prosent av markedsverdien, mens formuesverdien på våningshuset ikke skal overstige 30 prosent av markedsverdien. Vi anbefaler at hele eiendommen takseres samlet, før den totale markedsverdien fordeles mellom våningshuset, arrondert tomt og øvrig eiendom. 

Les mer om hvordan formuesverdien av gårdsbruk beregnes på Skatteetaten. 

Spørsmål:

Jeg skjønner ikke hva som er forskjellen på markedsverdi og ligningsverdi, hvorfor er det så stor forskjell på disse verdiene?

Svar:

Ligningsverdi, eller formuesverdi, er det som benyttes av skatteetaten og kommunen når de skal beregne skatt av boligen din. Denne vil være en viss prosentandel av boligens markedsverdi, men ikke over 30 prosent, og de to verdiene vil dermed aldri være like. 

Dersom boligen din har en markedsverdi på 3 millioner kroner, vil altså ligningsverdien være rundt 900.000 kroner. Her kan du lese mer om

Hvis du vil lese mer om markedsverdi og hvordan denne beregnes kan du sjekke vår samling av artikler på Meglersmart. Vet du forskjellen på takst og verdivurdering? Lurer du på om lånetakst og takst er det samme? Vi forteller deg alt du trenger å vite om hva takst koster, hvordan du kan få en gratis verdivurdering, og når det er nødvendig å få e-takst på boligen din.

Gårdsbruk står som tidligere nevnt i en særstilling når det kommer til beregning av formuesverdi eller ligningsverdi. I tillegg kreves det en del tid og kunnskap for å taksere landbrukseiendom, og dette kan ha innvirkning på prisen. Dersom du eier gårdsbruk kan det også være mye informasjon å hente i vår artikkel om odelsrett.

For deg som ønsker å gå enda mer i dybden kan du stikke innom Advokatsmart og lese mer om for eksempel hvordan du avgjør tomtegrenser, eller forskudd på arv av eiendom.